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醞釀已久的物業(yè)稅近日風(fēng)聲再起，有消息稱，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。此消息一出，立刻引發(fā)業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。這一消息令物業(yè)稅如在弦之箭，但多方聲音顯示，目前開(kāi)征難度不小，物業(yè)稅要步入“正軌”尚需跨越多道“坎”。
的確，物業(yè)稅并非簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革，而是涉及到土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等，牽涉非常復(fù)雜的社會(huì)利益關(guān)系，背后隱藏了各方利益的博弈，必然會(huì)遭遇各種阻力。
在各種利益關(guān)系中首當(dāng)其沖的就是地方政府的利益問(wèn)題，如果物業(yè)稅開(kāi)征，可能導(dǎo)致現(xiàn)在地方的房產(chǎn)稅權(quán)利收歸中央，地方政府恐將失去巨額土地出讓金收入，加上地方官員在追求任期內(nèi)G
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P最大化，讓地方政府作出這樣的利益讓步無(wú)疑是艱難的，地方政府也不可能熱衷此事。
這從下面一組數(shù)據(jù)中就能看出端倪，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止2009年12月29日，全國(guó)60個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%。其中，上海、杭州(包含余杭、蕭山)、北京土地出讓金收入位居前三甲。上海土地出讓金高達(dá)1043億元，成為第一個(gè)出讓金超過(guò)千億的城市。排在前20的城市土地出讓金總額高達(dá)8019億元，同比增加160%。
面對(duì)如此豐厚的收益，地方政府肯定不會(huì)輕易放手。正基于此，有人士曾表示，暫時(shí)不會(huì)將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。土地出讓金最終會(huì)否納入暫且不論，物業(yè)管理費(fèi)、土地增值附加費(fèi)、土地使用費(fèi)等稅費(fèi)項(xiàng)目將面臨被整合，而與這些收費(fèi)項(xiàng)目相關(guān)的國(guó)土、建設(shè)等部門必然會(huì)受到影響。
除去這些利益因素之外，在實(shí)施層面，開(kāi)征物業(yè)稅也有很多相當(dāng)復(fù)雜的問(wèn)題有待解決。比如，我國(guó)目前缺乏統(tǒng)一完整的房屋和土地信息數(shù)據(jù)，評(píng)估人才匱乏，納稅人的抵觸等也將是一個(gè)很大的障礙。
此外，如何與現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)對(duì)接？征收范圍應(yīng)該如何界定，是新房與舊房區(qū)分對(duì)待還是“一刀切”？自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是否區(qū)分，又如何區(qū)分？普通住宅與非普通住宅是否區(qū)別對(duì)待？第一套房與第二套、第三套房應(yīng)如何區(qū)別？征收方式是什么？按什么基數(shù)征收？是否隨市場(chǎng)價(jià)變動(dòng)？這些問(wèn)題都有待明確和解決。
筆者了解到，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1
.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨著房產(chǎn)的升值而提高。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管物業(yè)稅短期開(kāi)征的難度較大，但不排除首先在個(gè)別城市試點(diǎn)“實(shí)轉(zhuǎn)”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，為了減少改革的阻力，極有可能分為三個(gè)序列進(jìn)行征收：先商用物業(yè)，后住宅；先高檔住宅，后普通住宅；先投資用房(一個(gè)家庭有多套房)，后自住房(一套或兩套)。即使是普通住宅，也可以再分類，根據(jù)檔次、戶型面積、家庭收入情況、個(gè)人擁有住房的套數(shù)等確定不同的稅率，甚至像國(guó)外那樣，對(duì)部分特殊房屋免征。
如果物業(yè)稅能夠破冰，無(wú)疑有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從總體上看，有助于抑制投資、投機(jī)性需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但從短期看，不能過(guò)度奢望物業(yè)稅能令房?jī)r(jià)大幅度下降。物業(yè)稅開(kāi)征可謂是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，如何平衡各方利益，消除潛在抵制力量和不利因素，還需要決策智慧和決心。 |