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央行上周三決定，10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。而中國人民銀行行長周小川26日表示，央行下一步將簡化和規(guī)范住房貸款制度。
在這些猛藥的作用下，房地產(chǎn)市場能否重新回到投資、銷售兩旺的狀態(tài)？依筆者之見，盡管有一系列政策利好的刺激，房地產(chǎn)市場難以重振雄風(fēng)，因為決定市場走向的是需求。
從政策出臺背景看，和10年前有不少雷同之處。1998年處于亞洲金融危機之中，而目前正是美國次貸危機愈演愈烈之時。1998年出臺23號文件的目的非常明確，就是希望通過啟動住房消費來刺激投資，從而帶動經(jīng)濟增長。事實表明，10年前的政策措施收到了良好的效果。
10年后的今天，出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策未必會有好的效果。因為10年前的住房消費幾乎是空白，老百姓有改革開放20年的財富積累，福利分房的政策一取消，住房的購買力就立即釋放出來。而現(xiàn)在的情況和10年前正好相反，主要問題是房價太高，老百姓的購買力不足。
目前，如果政府增加保障性住房投資，會起到很好的刺激投資效果。美國政府克服上世紀(jì)30年代大蕭條的做法就是大幅度增加住房建設(shè)，為老百姓蓋房子。如果我們采用這些措施，不僅可以保持房地產(chǎn)投資不會大幅度下滑，而且使老百姓的住房問題很快得到解決，可以一箭雙雕。但是，這個政策有其局限性，它將嚴(yán)重沖擊當(dāng)前的商品房市場，給開發(fā)商帶來較大壓力。更重要的是地方政府對此不感興趣，因為建設(shè)經(jīng)濟適用房不會增加地方政府的收入，反而增加了政府支出。
如果政府增加保障性住房投資措施用上以后，房地產(chǎn)市場還不能復(fù)蘇，則需要走這幾條路：
一是中央財政設(shè)立住房保障專項基金。對地方政府保障性住房的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付，可以有效調(diào)動地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。
二是將住房保障制度的覆蓋面擴大到當(dāng)年新增住房面積的20%以上，讓30%左右的低收入群體享受政府的政策優(yōu)惠。尤其要關(guān)注剛剛走出校門的大學(xué)生的住房保障問題。很多農(nóng)村出身的大學(xué)生是依靠助學(xué)貸款完成學(xué)業(yè)的，在步入工作崗位之初即有還貸的壓力，根本無力自行解決住房問題。解決這些大學(xué)生的住房問題，有助于縮小城鄉(xiāng)收入差別。
三是對保障性住房應(yīng)該采取封閉式運行方式。目前的經(jīng)濟適用房在運行過程中出現(xiàn)很多弊端，其關(guān)鍵在于管理及分配上存在問題。應(yīng)該將經(jīng)濟適用房的單位戶型嚴(yán)格控制在一定范圍內(nèi)，如50平方米左右，禁止在二級市場自由買賣經(jīng)濟適用房。居住在經(jīng)濟適用房里的居民收入水平提高后，只允許將經(jīng)濟適用房賣給政府，由政府按照適當(dāng)?shù)膬r格回購。此舉可以有效杜絕個別人在經(jīng)濟適用房制度上的尋租行為。
四是要著手構(gòu)建具有中國特色的政策性住房金融體系。我國城市居民購買住房的主要資金來源是商業(yè)銀行的貸款，其結(jié)果是老百姓的還貸壓力沉重。如果遇到通貨膨脹，利率的大幅度調(diào)整將直接影響到民生問題，從而影響銀行體系穩(wěn)定。建議在現(xiàn)有的住房公積金制度和住房置業(yè)擔(dān)保體系的基礎(chǔ)上，構(gòu)建我國的政策性住房金融體系。 |