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| 拆遷市場(chǎng)化真的會(huì)抬高房?jī)r(jià)嗎 |
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| 2009-06-18 王毅 來源:中國(guó)青年報(bào) |
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今后，北京拆遷的貨幣補(bǔ)償，將全面實(shí)行新標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償金額將參照市場(chǎng)價(jià)評(píng)估確定。市住建委近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見》，規(guī)定拆遷區(qū)域的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格，必須公示7天。該《意見》已于本月15日開始實(shí)施。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰表示，拆遷成本提高必然帶來土地一級(jí)開發(fā)成本提高，一級(jí)開發(fā)成本要占地價(jià)的60％至70％，而地價(jià)占到房地產(chǎn)成本的一半，“因此可以說，拆遷成本增高必然推動(dòng)房?jī)r(jià)升高。”（《新京報(bào)》6月17日）
今年4月，北京西長(zhǎng)安街沿線拆遷就首次采用了“市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估”方式進(jìn)行補(bǔ)償。只不過，這次北京市將全面啟動(dòng)按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)男蚰弧＿@依然對(duì)許多地方的拆遷具有借鑒意義。因?yàn)榘词袌?chǎng)價(jià)進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償，并進(jìn)行一定時(shí)間的公示，其根本宗旨自然是使拆遷戶的基本利益不因不當(dāng)拆遷而受到侵害；同時(shí)，補(bǔ)償?shù)暮侠硇愿资共疬w過程中頻頻出現(xiàn)的拆遷戶與開發(fā)商之間的長(zhǎng)期對(duì)峙得到及時(shí)化解。
當(dāng)然，拆遷按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，必然會(huì)導(dǎo)致拆遷成本提高，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的提高。陳云峰這一觀點(diǎn)看似不無道理，但細(xì)究起來，卻未必如此。
首先，拆遷按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，是保障拆遷戶權(quán)益的題中應(yīng)有之義。北京市這一政策并非來自哪個(gè)部門的恩賜，而是市場(chǎng)化的必然結(jié)果。此前，一些地區(qū)的拆遷價(jià)格缺乏市場(chǎng)依據(jù)，嚴(yán)重侵犯了拆遷戶利益，因而導(dǎo)致拆遷過程中糾紛不斷、沖突頻發(fā)。顯然，市場(chǎng)化拆遷價(jià)格更有利于拆遷戶與開發(fā)商進(jìn)行理性博弈。
其次，拆遷價(jià)格市場(chǎng)化會(huì)導(dǎo)致一級(jí)開發(fā)成本提高，并帶動(dòng)房地產(chǎn)成本提高，但由拆遷價(jià)格市場(chǎng)化帶來的房地產(chǎn)成本提高是有限的。真正讓房地產(chǎn)成本提高的，其實(shí)是開發(fā)商與一些政府官員間存在的隱性交易。不是有開發(fā)商已公開承認(rèn)，房地產(chǎn)成本的30％左右完全是隱性成本嗎？倘若這部分隱性成本能去除，那現(xiàn)行高房?jī)r(jià)還有下調(diào)的巨大空間。
第三，現(xiàn)行房地產(chǎn)成本的具體數(shù)據(jù)依然是個(gè)謎。在權(quán)威部門的調(diào)查結(jié)果出爐前，它仍然是某些開發(fā)商的文字游戲，考慮到開發(fā)商的逐利性，其披露的數(shù)字很可能是有利于自己而不利于消費(fèi)者的。
正是綜合考慮上述因素，筆者以為，拆遷價(jià)格的市場(chǎng)化或許會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本的小部分提高，但輕率地?cái)嘌运鼤?huì)推高房?jī)r(jià)，多少讓人們看到了開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)化拆遷價(jià)格的心不甘情不愿。如果讓房地產(chǎn)業(yè)存在的權(quán)力尋租與腐敗最小化，即使拆遷市場(chǎng)化，對(duì)現(xiàn)行房?jī)r(jià)也幾乎沒有任何影響。 |
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