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| 遏制房價(jià)過快上漲關(guān)鍵在于落實(shí)政策 |
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| 2009-12-16 作者:社論 來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào) |
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圍繞著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，中央最近連續(xù)出辦法，提要求，釋放出明顯的政策訊號(hào)。
從政府公布的措辭當(dāng)中，我們可以讀出兩方面值得注意的信息：其一，中央希望房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不大起大落；其二，政府針對一些地方的高房價(jià)走勢作正面表態(tài)，提出要遏制過快上漲。
14日舉行的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對于實(shí)現(xiàn)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)所發(fā)揮的作用，也強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)。這意味著，至少在目前，去年以來執(zhí)行的房地產(chǎn)政策還不會(huì)發(fā)生根本性、方向性的巨大變動(dòng)。
這其中的原因并不復(fù)雜，也是我們一直以來不斷指出的，在后金融危機(jī)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)擔(dān)當(dāng)起保增長的重任。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的拉動(dòng)能力，過去一年多來的事實(shí)表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于中國經(jīng)濟(jì)走出低谷所發(fā)揮的作用是明顯的。鑒于當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)從復(fù)蘇走向穩(wěn)定增長依舊存在諸多不確定性，國內(nèi)和國外環(huán)境，依舊對未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了考驗(yàn)與挑戰(zhàn)。從政府的政策選擇角度觀察，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目標(biāo)不會(huì)輕易改變。
然而，與此同時(shí)，中央也清楚地看到，一些城市房價(jià)超乎尋常地上漲，房產(chǎn)被當(dāng)作投機(jī)品來炒作，已經(jīng)成為一個(gè)嚴(yán)重的問題，不能不引起重視。這種嚴(yán)重性至少體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是高房價(jià)下的民生艱難，如若得不到有效遏制，甚至可能釀成社會(huì)問題；二是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的膨脹，后果堪憂；三是一些熱點(diǎn)城市接連出現(xiàn)天價(jià)土地，地價(jià)過高對于城市的后續(xù)發(fā)展，將不可避免地帶來嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)。
在這樣的背景下，中央下決心遏制部分城市房價(jià)上漲過快的勢頭，給出了今年年內(nèi)的首個(gè)正面表態(tài)，并提出一個(gè)系統(tǒng)性的遏制措施。總的原則，是穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度。同時(shí)，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。
在上周，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限已經(jīng)由2年恢復(fù)到5年，明顯體現(xiàn)出政策對投資投機(jī)性購房的抑制。在未來一階段里，增加普通商品住房的有效供給、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度、加強(qiáng)市場監(jiān)管，以及繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，必然成為政策發(fā)力的重心。
看起來，這樣的樓市調(diào)控手段人們并不陌生�；蛘哒f，在面對樓市非理性發(fā)展之時(shí)，從政府政策的角度，也只能以此類綜合性的辦法，求得對現(xiàn)存問題的緩解與改善。現(xiàn)在的關(guān)鍵是，在目前的條件下，這些手段能否真正遏制樓市持續(xù)“高燒”的局面？或者說，上述的種種辦法，又能否得到有效落實(shí)？
或許，這個(gè)問題的答案，仍存在爭議。不必懷疑，包括抑制投機(jī)、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度等舉措的實(shí)施，會(huì)對樓市非理性的“高燒”起到一定的降溫作用，而如加強(qiáng)市場監(jiān)管，包括強(qiáng)化執(zhí)行土地閑置滿2年將無償收回的舉措，將對遏制開發(fā)商“囤地”行為、提升土地利用效率，大有裨益。
然而，這不等于說，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議此次提出的系統(tǒng)性政策，在各個(gè)層面均能有效發(fā)力。我們一直在說，改善土地政策、增加土地政策是一個(gè)重要的舉措，但最近本報(bào)即有報(bào)道，今年前三季度中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)與去年同期相比大幅減少了45%——如果這樣的情勢得不到扭轉(zhuǎn)，不能真正增加土地供給和中低價(jià)位的房屋，則將使整體調(diào)控效用大幅削弱。
更難解的題目在于，加大保障性住房的供應(yīng)是一直在強(qiáng)調(diào)的要求，但落實(shí)難度相當(dāng)之大。當(dāng)然，這個(gè)問題，與中央和地方關(guān)系、現(xiàn)行財(cái)稅體制等深層次命題結(jié)合在一起，加大保障性住房的供應(yīng)立意雖好，實(shí)現(xiàn)卻難，確有客觀的緣由。不過，正如此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議所要求的，針對這一命題，地方各級政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任。
在地方層面，圍繞加大保障性住房供應(yīng)的問題，一是動(dòng)力不足，二是財(cái)力不足。在地方政府過于依賴“土地財(cái)政”的模式下，動(dòng)力不足是顯而易見的，這就要求地方政府必須真正實(shí)現(xiàn)職能歸位；同時(shí)，鑒于許多地方財(cái)力不足是個(gè)現(xiàn)實(shí)問題（有些地方在財(cái)力窘迫的情況下，甚至考慮過出售廉租房產(chǎn)權(quán)的昏招），故此，為落實(shí)樓市調(diào)控目標(biāo)計(jì)，包括允許地方有序發(fā)債，加大中央的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)投入力度，均是可以考慮的選項(xiàng)。
總之，樓市要發(fā)展，問題要解決。面對錯(cuò)綜復(fù)雜的中國房地產(chǎn)市場之現(xiàn)狀，從政府政策角度，既要系統(tǒng)作為，又要由簡入繁，步步為營。理順土地制度，擠掉一定量的泡沫，切實(shí)加大低價(jià)房的供應(yīng)，是中國樓市健康發(fā)展的必需之舉。
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