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繼調整營業稅征收比例、出臺“國四條”、提高開發商拿地門檻后，貨幣和金融監管部門也開始加入調整樓市陣營，他們的利器是收緊投機性房貸：“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年”、“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。
應該肯定，這個政策出臺，的確會如外界所看到的那樣對房地產漲勢有降溫作用，但從目前的整個財政體制而言，尤其是在政府和金融機構都綁在房地產這條大船的時候，房地產的發展依然還會繼續扮演地方財政的紅人。
有論者指出，此次財政部等五部委推出的土地出讓金繳納新規可能會帶來以下幾個變化：一是前期手頭囤地較多的開發商，將會占有更多更大的便宜，比如那些具有壟斷優勢的房地產企業，他們擁有的土地實際上可以開發十幾年甚至數十年；二是這會促進地產市場進一步走向集中，提高了房地產開發的門檻，最后形成更強有力的壟斷市場；三是這可能會促使未來房地產供應進一步減少，間接推高未來房價。
雖然金融危機對整個經濟帶來很大的沖擊，但是房地產市場的火爆卻給地方的財政帶來豐厚的收入。據統計，截至11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108%。上海和北京更是一舉創造800億元的歷史性紀錄。而從國土資源部的統計數據看到，2007年全國土地出讓金總額達1.3萬億元；2008年，全國土地出讓收入有所下降，但仍達到了9600億元。
從這層意義上來說，如果僅是要打擊囤地，只要將原有的土地兩年不開發即收回的政策稍加調整，嚴格執行即可。如果要加大供應，只要把一塊土地連續開發的時間設定好就可以了。比如開發商購入某塊土地后，嚴格執行兩年不開發收回政策，如果連續開發四年或五年仍沒有開發完畢，那些未開發的土地仍將無償被收回再拍賣。然而，在各方利益的博弈下，這樣的政策要執行起來非常困難。
土地財政現在廣為詬病。然而從深層次分析，在GDP的政績觀指引下，地方政府也是不得已而為之。地方政府5年一個任期，誰上任都想辦點實事，出點政績，“為官一任，造福一方”，怎么辦？征到土地可以賣錢，可以招商，還可以到銀行貸款，歸根結底是要占土地。所以土地問題，不是單純的土地管理問題，是一個綜合性的改革問題，也就是要對當前的財政體制實行綜合改革。近日有學者和機構建議推行物業稅等資產性質財稅政策，以保證地方財政的轉變。不可否認，從以地生財，到以稅生財，是個巨大轉變。然而在整個財政與事權依然不平衡的情況下，這樣的結果就是，政府的財政收入繼續增長，老百姓的稅負不斷地在加大。這種局面對于我國的整個社會發展是一種巨大的風險。所以，面對當前的房地產困局，不對土地財政的根基進行切割，是難以真正改變局面的。
（作者系安邦咨詢助理研究員） |