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廣西住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開，自治區(qū)住建廳黨組書記宋繼東在所作的工作報告中提出，將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點城市。
開發(fā)商空手套白狼主要表現在兩個方面：一是在參與土地拍賣時可以用很少的首付款獲得土地，再用土地做抵押要么到銀行獲取貸款要么到資本市場融資來償付剩余大部分土地款項；二是住房建設階段，可以通過商品房預售制度將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款，用這部分資金來建設住房。可以說，從購買土地到建設住房，開發(fā)商幾乎不用付出任何資金成本就可以賺取暴利。
預售制度的建立是在1998年住房貨幣化以后，針對當時中國房地產發(fā)展的落后局面，國家為了促進其發(fā)展而出臺的，是基于當時房地產發(fā)展不景氣，需要鼓勵的考慮。然而，隨著房地產市場的不斷發(fā)展，目前經營良好的房地產商已積累了一定的實力，再實行這項制度只能助長房地產的投機行為、只能助推房地產泡沫風險。同時，目前預售制度已經失去其建立時的初衷，并且其弊端已經遠遠大于其益處。該制度不僅導致面積縮水、設計變更等問題得不到解決，更為嚴重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押，甚至還會出現“攜款潛逃”等違法犯罪行為。預售制度其本質應該是一種金融信用行為，但卻沒有嚴格的金融監(jiān)管。預售制度其實是一種把房屋買賣的主動權給予開發(fā)商的不平等制度。
一些專家總喜歡拿西方國家特別美國制度來說事，那么，美國商品房預售制度如何呢？從投資大師本杰明-格雷厄姆的《證券分析》一書中可知，美國上個世紀20年代房地產開發(fā)情況與中國的現在預售制度較為相像。本杰明-格雷厄姆尖銳指出：所有成本都可以通過發(fā)行債券支付或者銀行貸款或者購房人支付，開發(fā)商可以一文錢不投而獲得整個資產，在許多情況下還有大量現金進賬。不難想象，整個房地產金融業(yè)可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識，以至于整個行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦。
因此，可以說商品房預售制度是一項早就被發(fā)達國家拋棄的陳舊東西，商品房預售制度是房地產泡沫風險的始作俑者之一，商品房預售制度是一項非常不公平的制度，商品房預售制度是住房市場一系列禍根產生的原因之一，還是中國房地產市場魚目混雜、腐敗橫行的根源之一。取消商品房預售制度有利于凈化房地產市場，有利于促進開發(fā)商加快銷售、回籠資金、杜絕捂盤，有利于防范金融風險，更有利于房地產業(yè)的健康發(fā)展。
去年12月14日國務院常務會議研究完善促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施，要求完善商品房預售制度。因此，廣西在南寧試點取消這項制度符合調控大方向。但是，南寧在中國房地產市場畢竟不是一線城市，效果如何有待觀察。我們希望一線城市應該出現試點，更希望國家職能部門盡快全面鋪開。 |