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據(jù)《住房保障法》起草小組專(zhuān)家介紹，在這個(gè)內(nèi)部討論稿中，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，規(guī)定將由出資的地方政府和保障對(duì)象共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，出資比例主要根據(jù)土地使用和建筑及安裝費(fèi)用比例確定。(2月3日《廣州日?qǐng)?bào)》)
經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是此次《住房保障法》制定的重要內(nèi)容。依據(jù)現(xiàn)行政策法規(guī)，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房給予用地劃撥等優(yōu)惠政策，并對(duì)交易和售后管理進(jìn)行了諸多限制，這樣造成了經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)不清、權(quán)責(zé)不明的弊端。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)包括完整的房屋產(chǎn)權(quán)和完整的土地產(chǎn)權(quán)，但目前經(jīng)適房的建設(shè)用地由政府劃撥，購(gòu)房者支付的價(jià)款只包括房屋的價(jià)格而不含土地價(jià)格，這樣經(jīng)適房的地權(quán)模糊且不完整，購(gòu)房者對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的行駛也受到了限制。
法律解決“定紛止?fàn)帯保?jīng)適房的產(chǎn)權(quán)界定不清晰則容易引發(fā)爭(zhēng)議，若《住房保障法》果真厘清產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是一種很大的進(jìn)步。厘清經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題后，從而方便了二手房的上市交易，也解決了住房抵押貸款中抵押物的難題。現(xiàn)在買(mǎi)經(jīng)適房，很難從銀行獲取貸款，除了收入較低，銀行顧慮償還能力外，還有很重要的因素是抵押物產(chǎn)權(quán)不明確，住房抵押貸款在操作上存在難度，銀行肯定要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。然而，帶有福利性質(zhì)的經(jīng)適房雖有政府免除土地出讓金等優(yōu)惠政策后，但對(duì)經(jīng)濟(jì)條件不佳的中低收入者來(lái)說(shuō)，經(jīng)適房的總價(jià)依然很高，購(gòu)房者亟需住房抵押貸款支持。
對(duì)我國(guó)這樣非“房地一體主義”國(guó)家，經(jīng)適房的歸屬問(wèn)題按草案所界定的為政府和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)，從世界范圍內(nèi)這樣的產(chǎn)權(quán)安份共有方式是個(gè)創(chuàng)舉。既然是新生事物，難免會(huì)有從理論到現(xiàn)實(shí)過(guò)程的磨合期，特別是在交易流通環(huán)節(jié)定會(huì)產(chǎn)生一系列的問(wèn)題。經(jīng)適房為共有后，處分權(quán)的歸屬尚不明確，對(duì)經(jīng)適房的交易或抵押到底是由政府還是由購(gòu)房者來(lái)決定呢？共有產(chǎn)權(quán)的主體之一是政府，而政府并非法人，不算嚴(yán)格的市場(chǎng)主體，如果相關(guān)規(guī)則不完善，也容易發(fā)生類(lèi)似國(guó)有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明的問(wèn)題。另外一些義務(wù)也不明確，如經(jīng)適房在使用過(guò)程中的維修義務(wù)到底來(lái)承擔(dān)？政府有沒(méi)有相關(guān)機(jī)構(gòu)來(lái)處理義務(wù)履行中存在的問(wèn)題呢？
國(guó)家在制定經(jīng)適房政策時(shí)主要為了實(shí)現(xiàn)中低收入家庭“居者有其屋”，并沒(méi)有義務(wù)“扶貧”，更要避免利用較低價(jià)的經(jīng)適房來(lái)投資盈利。若不能抑制經(jīng)適房的投機(jī)性，不把那些能夠滿足住房需求的高收入人群擋在門(mén)外，那就和經(jīng)適房政策初衷本末倒置。界定經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)是為了解決目前存在的問(wèn)題，但相關(guān)交易制度不完善還會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題，希望經(jīng)濟(jì)適用房的共有產(chǎn)權(quán)制度的出臺(tái)成熟穩(wěn)健且具有可操作性。 |