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盡管稍顯晚了一些，住房保障法終于進入立法程序。它意味著一種共識的達成，即承認了在沒有再一次經濟危機等變數到來時，高房價幾乎不可撼動，相應地，在不改變現有市場局面的前提下，宜著力將低收入者和無收入者從商品房領域分流和解放出來，讓他們進入一個居住品市場，就是一個適宜的選擇。由此，政策資源和視角應退出商品房市場，而更主要地集中到民生住房這一領域里來，著力構建一個真正健全、完善和科學的，能夠實現社會福利最優化配置目標的安居性住房供應體系。
決策層從商品房領域退出，理由實際上并不復雜。首先，中國的商品房市場是一個發育得足夠成熟的市場，無論是在開發、建設和投資交易等各種市場關系中，資本力量都體現出前所未有的活躍性。在完成了向國民經濟支柱產業的升級之后，商品房市場的產業集中度和財富集中度都很高，競爭也已很充分了。在這個時候，決策層的精力只須放在市場秩序的規管與市場個體的準入上即可。
另一個支撐“退市”的更為重要的原因，在于如果我們把所有居民的住房問題都系于一端，交由商品房市場去解決，這個市場就會面臨超大壓力和矛盾，相應地，決策層面的包袱也會很重，畢竟商品房市場的民生屬性偏弱，商業屬性居于主導地位。這個市場要做的，是通過價格更為直觀地解決商業利潤訴求，實現財富的流轉和分配，而不是去解決社會問題。安居型、民生屬性的住房需求，實際上屬于社會問題，應被歸入公共治理范疇，作為一種公共事務交由公共決策來調節。如果不加以區別對待，在調控層面就永遠會有出不完的針對商品房市場的調控政策，反復不已。因為大家都確信，是商品房市場出了問題，卻又沒有認識到，商品房市場天然不具有公共和公益屬性。這樣一種認識上的誤區，使整個社會也相應地跟著疲勞。
政府從商品房領域退出的過程，實際上就是供應結構、供需關系調整和再平衡的過程。全部精力因此集中到如下事務上來：無門檻、不設限，以最高效率大量推出安居性建設用地；無門檻、不設限，以最雄厚財力來支持安居性房屋體系的開發與建設；低門檻、低設限，以差別性、靈活性的金融和稅收等綜合性財政優惠來支持大量低收入者得到安居性住房。
這樣，中國的房地產建設將迎來一個“雙核時代”，一個是注重效率的商品房市場體系，支撐它的是城市房地產法部門；一個是注重公平的安居性住房供給體系，它的確立依據是住房保障法部門。兩者未來將并行存在。
許多開發商堅持認為，保障性住房是市場化的倒退，會對市場產生巨大沖擊。我的看法恰恰相反，這樣一個保障體系，實質正是要把那些原來并沒有得到應有庇護的無購買能力者，以及在透支風險下越走越遠的人從漩渦中心拉回來。因為這些擠入市場卻又并不成熟的所謂剛性需求，是最為薄弱和最不安全的。他們陷入了一種市場化的迷失，一旦遇有不測，因為沒有能力償還債務，很多人都將選擇放棄房產，止贖現象會激烈暴發，金融系統的風險、經濟系統的風險以及社會系統的風險也會接踵到來。美國的次債危機就是一個樣本。
所以，應保盡保，理應成為住房保障法體系確立的一大核心要旨，無收入者、低收入者甚至于很大一部分根本沒有償付能力的“白領”，都該被納入這個體系，得到相應的照顧。勞動者是我們社會的第一生產力，是一筆最為寶貴的財富，給他們以保障，就是另一種層面上的解放生產力，把他們從商品房市場的縫隙里松綁出來，給他們以自由空間，這些得到自由的生產力將對市場發揮非常正面和積極的作用，他們將能促進自由市場的生長，而不是相反。
特別需要注意到，對于我們這個社會和經濟而言，保障的意義并不全然簡單到只是照顧弱勢群體，它還意味著為許多存在潛力的階層增加更多可能性的權衡取舍機會。在得到保障之后，可以使這些人有更充分的時間和空間進行創造性的積累。當機會性選擇多了，生存環境改善了，收入水平提高了，達到一定的程度，保障體系里的人就可以向市場體系過度和轉移，實現更為市場化的居住資源配置。這樣一種梯級消費模式，不存在誰干擾和阻礙誰的問題。我們說要擴大內需，要使經濟有一個可持續性的發展，保障體系建設就是在為此打基礎，它更主要的也在培育非現期的消費群體。政策資源對這一領域的傾斜，是極為必要的。
以住房保障法為開端，“退市”的做法是明智的。當然，這種退出將是漸進式的，斷不可能一步到位。但這不要緊。社會治理很多時候也值得借鑒一點市場經驗。如果有一天那些房產開發商們明白，不僅是商品房體系能夠出政績，保障房也能夠產生同等的甚至更大的政績回報，情況也許會出現360度的改觀。
（作者系房地產事務專欄作家）
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