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| 2010-04-20 作者:馬紅漫 來源:21世紀經濟報道 |
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14日召開的國務院常務會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。其中，明確要求對貸款購買第二套住房的家庭，首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。
本次國務院會議文件被房地產業界稱為“新國四條”。從上輪房地產調控政策的經驗看，此次房產新政的積極效果可期，特別值得一提的是，宏觀經濟復蘇態勢良好，這為進一步采取更加強力的調控政策打開了空間。就此而言，筆者認為二套房貸收緊還只是新一輪調控政策的開始，未來打壓房價的調控政策還應陸續跟進。
二套房貸政策對于打壓房價的作用非常明顯。事實上，房地產市場價格之所以波動巨大，就是投機需求泛濫所致。而鑒別投機需求最有效的措施，就是針對多套購房需求實行嚴控。2008年，主管部門就是憑借對二套以上住房信貸政策的嚴管，直接造成當年房地產市場的低迷，國內多數城市房價均出現明顯下降，深圳甚至曾出現大規模的退房潮。但由于突然爆發的國際金融危機，使得保增長成為調控的首要任務，相關部門調整了房地產政策的落實力度，導致房價反而在金融危機中創出了歷史新高。
透過這一歷史過程我們可以看出兩點內容，一是從來都沒有只漲不跌的市場，對癥的房價調控措施肯定能夠顯效；二是要想從根本上逆轉房價飆升態勢，就必須保持調控政策的持續高壓特征，否則難免功虧一簣。就后者而言，房產調控政策落實的最大阻礙就是所謂“投鼠忌器”，即擔心房價調整沖擊宏觀經濟增長，而不敢采取強力措施。如果說在金融危機背景下，這樣的政策擔憂有其道理，那么當下在一季度“亮麗”的經濟增長數據公布后，這一擔憂已蕩然無存。一般而言，季度GDP的增幅當控制在10.5%以內，否則就難免有經濟過熱之嫌。以此而言，一季度11.9%的GDP增速顯示，當下經濟運行的風險在于“偏熱”，而非“過冷”。這就為出臺更嚴厲的房地產調控措施奠定了基礎，是為“黃金調控期”。或許正因如此，我們才會看到在14日上午公布相關數據，下午國務院就出臺了新的房地產調控政策。
但是，當下的房地產市場與2008年已經有所不同。歷經房價走勢與金融危機中經濟形勢的背離，調控政策的公信力受到嚴重傷害。目前市場各方對于調控政策績效普遍持懷疑態度，逆轉房價上漲態勢需要更強力的措施才能奏效。筆者建議，調控部門應該珍惜這一難得的房地產調控環境，全方位、大力度地實施房價打壓措施，同步配套出臺其他調控政策措施。
高房價問題已經積重難返，要想取得最終的政策成效，就必須明確以下調控政策內容。其一，適時修改房地產市場調控的政策目標，旗幟鮮明地以“降低房價”、實現“居者有其屋”為調控政策目標。此前“遏制房價過快上漲”的目標難以徹底打消市場投機意愿，畢竟這實際上容忍了“房價溫和上漲”。其二，二套房貸首付款比例提高，能夠增加投機購房需求成本，卻難以封殺全款購房的投機行為，房地產保有稅的出臺才能根本解決這一問題。據早在1986年頒布的《房產稅暫行條例》規定，對于價值300萬元的房子按照原值的70%征稅，稅率為1.2%，則每年繳納的房產稅要達2.52萬元，此外，300萬元存放在銀行一年的利息還有6.75萬元。就此而言，持有多套住房的機會成本將會大幅增長，如果全面實施房產稅，就能夠有效遏制投機需求的蔓延。其三，大幅度增加土地供給、嚴查開發商捂盤惜售等措施仍須強化，隨著土地供應與房屋供應明顯增長，房地產市場供求失衡的問題才能有效緩解。
總之，提高二套以上住房貸款首付款比例有助于遏制房價上漲，但要真正實現房地產市場價格逆轉，仍需系統性的政策跟進。當下經濟強勁復蘇的態勢，為實現房地產調控政策目標提供了難得的歷史性機會。
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