|
物理學中有種“自激”現象，在一個音響系統中，喇叭的聲音傳到麥克風里，經過擴音器的放大，會在喇叭中傳出更大的聲音，然后這些聲音又被送進了麥克風，經過放大，又在喇叭中播出來，這樣一直反復，最后就形成了尖叫。
去年下半年以來、尤其是今年“兩會”結束后，中國房地產市場上影響價格的信號十分混亂，導致土地市場、房地產市場嚴重失衡。土地價格的上漲幅度最大，而土地價格的上漲反過來又刺激房價的上漲。“地王”不斷出現與房價飛漲互相作用，形成“自激”現象，結果是現在中國房地產市場上尖叫聲一片。
市場上有許多信息加速著這種“自激”現象：政府供應出來的部分土地又被某些開發商囤積起來，“地王”頻出，成為房地產市場上最戲劇化、最刺激的畫面。但這些都是表面現象，最根本的原因還是市場上錢太多、地太少。在這種市場背景下，國務院提出了新的十項政策。這些政策只是針對住宅市場，商業和寫字樓市場不會受到任何影響。
在房地產市場中，哪些品種和地區是值得投資的？應該從以下三個指標去分析：一、資金成本；二、租金回報率；三、物業稅（或資產稅）。目前中國還沒有物業稅，只有通過前兩個因素來分析，以租金回報率與銀行按揭貸款利息的差距來估算。第一季度上海住宅的回報率為2.3%，北京為2.9%（中原地產數據），而銀行按揭貸款利率為6.5%（二套房利率），相差約-4%。根據香港房地產市場的經驗，這兩者之差超過-3%，房價一定會出現大跌。不同區域的不同物業品種，包括住宅、商業、辦公樓等，是否值得投資，是否存在泡沫，都可以用這種方法來衡量。
過去幾年來，商業和寫字樓市場一直受政策影響很少，既沒有得到政府鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。商業和寫字樓市場近幾年基本與中國的經濟同步發展。
新國十條提到“引導個人合理住房消費、調節個人房產收益的稅收政策”，這句話也可以調整人們對未來投資房產的預期，冷卻市場里的頭腦發熱。在前面的問題中，我們已經分析了衡量房地產市場的三個重要指標，即資金成本、租金回報率和物業稅，現在北京和上海的住宅市場上，租金回報率和銀行按揭貸款利息之間已經有-4%的差距了，按照香港房地產的經驗，已經超過了臨界點。
這次新國十條針對目前房地產市場的兩個基本問題：土地供應少；錢太多，而且它在用市場的手段通過調整供求關系來平衡住宅市場、穩定房價。過去許多行政命令往往對市場不起作用，或者是起反作用。如果要在投資房產和房地產股票兩者之間選擇的話，我認為目前投資房地產股票更合算。
通州區房價漲到每平方米3萬，甚至超過了市區中心某些地段的房價，其主要原因是城市中心地段沒有供應量了，我們看看二環內、三環內還有多少住宅新項目在銷售呢？城里可售的房子少，郊區的房源才會變得希貴，投機性需求也受到刺激，所以通州的房價漲得這么快。
北京市從3月17號開始，已經有一個月時間沒有出讓土地了，這主要是擔心出現新的地王。這一個月當中，北京市修改了“招拍掛”的辦法。
最近，國務院、銀監會、北京市出臺了一系列的政策，北京土地市場到底呈現怎樣的局面？等北京有土地交易后，我們再來仔細觀察。我想，新的地王再不會出現了。 |