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“開發商可扛半年”考驗調控韌性
    2010-05-11    作者:馮海寧    來源:證券時報
    據媒體報道,廣東某開發商日前表示,開發商資金的耗盡至少需要半年甚至更長的時間。作為資金密集型企業,房地產開發商資金成為市場關注的焦點,而目前開發商持有的現金超過2500億元,可謂不差錢。
  分析地產上市公司公布的一季度報告就會發現,開發商短期內基本“不差錢”,萬科、保利、招商、金地等大開發商短期內都沒有套現的急迫性。其實,不管開發商目前持有多少現金,從與宏觀調控強硬對抗不降價銷售就能發現,開發商腰包其實是挺鼓的。
  開發商之所以面對宏觀調控心里不慌就是因為手中有“糧”:一方面是2009年房價過快上漲給開發商儲備了充分的“糧草”;另一方面,2009年寬松的貨幣政策使得大量信貸資金流入樓市;第三,開發商不斷在境內外上市融資“圈”了不少資金;加上今年樓市調控開發商花錢謹慎起來,更沒有資金之憂了。
  開發商作為宏觀調控的對象之一,一旦資金無憂,順應宏觀調控的可能性就很小,因為博弈就有了資本。檢驗宏觀調控成效的標準之一就是房價是否回歸到合理水平。如果開發商有充足資本與政府博弈,不但增加了政府行政成本,更關乎這一輪宏觀調控的成敗。
  既然開發商手中有“糧”可扛半年甚至更長時間,我想問的是,這輪樓市新政的強度能否堅持到半年甚至更長時間?如果政策虎頭蛇尾韌性不夠,政府在與開發商的博弈中就有可能先敗下陣來,樓市調控就要重蹈過去的覆轍,不但沒有把房價壓下來,房價反而彈得更高。
  據我觀察,過去多次政策調控實際有威懾力的時間大概也就三四個月,往往是雷聲大雨點小,最后觀察是“虎頭蛇尾”——原有政策的執行力度在不斷減弱,而接應的政策不見蹤影。專業人士對歷次調控的總結是沒有達到調控預期,而公眾的理解是調控變“空調”。
  開發商手中有“糧”就會捂盤惜售。我曾在一次政策調控期與某開發商交流,他告訴我即使“差錢”也沒有關系,也照樣可以捂盤惜售:一是以“過冬”的方式度過政策調控期,因為不可能永遠調控;二是手緊時隨便賣一兩套房子就能換來“過冬”的“糧食”,所以從來不怕宏觀調控。
  顯然,這一輪宏觀調控面臨的挑戰,不僅是開發商“不差錢”,還有開發商心中房價永遠上漲的預期。我以為,要想讓開發商把囤積的房子及時“吐”出來以平抑房價,達到宏觀調控的部分目的,就要繼續控制信貸資金流入樓市的規模,并增加開發商上市融資的難度;更為重要的是,政府要有強硬的態度、堅韌的決心來改變開發商的預期。
  目前,有個別開發商推出打折銷售活動,開發商自稱打折是為了快速搶占市場份額和積累并購資金,但是有人認為這是開發商在新政環境下做出的“表態”。這種說法不無道理。我以為,我們既不能被開發商的表演所迷惑,更要防止某些地方政府暗地托市。
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