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[國外房價調控]日本"保低放高"保障居者有其屋

2007-05-29 本報駐東京記者:劉浩遠來源:經濟參考報

　　日本也有“經濟適用房”，統稱為“公營住宅”，在東京都的就叫“都營住宅”。圖為位于東京目黑區的一處“都營住宅”。本報資料照片

　　日本土地大多為私人所有，住房價格基本上由市場決定。但為使大多數人能夠“居者有其屋”，日本歷屆政府遵循“保低放高”的原則，采取了不少政策性調節措施，使不同社會層次的百姓都能住上與自己經濟條件相適應的住房。
　　所謂“保低放高”是指，政府為中低收入者提供廉價住房或優惠住房貸款，保證中低收入者能買得起房或者能租得起房，而高收入者的住房問題則由公開市場解決。
　　日本政府主要通過立法對地方政府興建廉價住房等提供實物、金融和稅收等方面的支持，以實現改善國民居住條件的目的。日本政府在支持興建廉價住房方面的主要做法是：中央政府出資鼓勵地方政府興建住房和收購住房，然后再以較低價格出售或出租給中低收入者。依照《公營住宅法》，日本中央政府要為地方政府興建用于出租的住房提供財政補貼。其中，新建住房費用由國家補貼一半，翻修住房費用由國家補貼1/3。
　　1955年，日本政府在《公營住宅法》的基礎上又出臺了《住宅公團法》，為以政府為主體直接出資興建住房提供了法律依據。按照該法律，日本中央政府出資組建了住宅公團。住宅公團是一個非盈利單位，負責在大城市及其周邊地區進行城區改造和建設住宅，并出售或出租給一般收入者。
　　為進一步改善國民居住條件、促進城市建設，1960年日本又制定了《居民區改造法》。根據該法律，各地方政府在進行城區改造時，可得到中央財政的補貼。拆除危房、搭建臨時住宅所產生的費用由國家資助一半，新房建設、收購平整土地所產生的費用可得到國家2/3的補助。
　　此外，日本政府還通過為購房和建房單位和個人提供低息貸款來解決國民住房問題。1950年，日本制定了《住宅金融公庫法》，由國家出資成立住宅金融公庫，實行固定利率制，貸款利率相當于普通銀行的1/3左右，還貸期限也比較長，一般為35年，一些特殊困難人群到期無法還款還能在原貸款期限基礎上再延長10年，放貸對象主要是購建住房的個人和單位。此后的1955年，日本還頒布了《住宅融資保險法》，對金融機構發放住房貸款提供保險服務。另外，日本政府還通過減免所得稅、贈與稅和房屋登記許可稅等政策措施，鼓勵國民購房。
　　日本政府實施的這些法律和政策措施取得了較為顯著的成效。據統計，截止到2000年，日本住宅公團累計建房150萬套，用于出租和銷售的各占50%，各地方政府累計翻修和新建住房210余萬套。同時，住宅金融公庫累計為1890萬套住房提供了177.4萬億日元的融資。大量低價房和廉租房在日本政府的努力下成功填充了市場，滿足了日本相當一部分中低收入者的住房需求。

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