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2007年二、三季度以來，國家先后出臺了針對外資投入中國房地產的兩個文件，這些文件在一定程度上杜絕了房地產開發過程中熱錢的出入渠道。但記者近日采訪了解到，在內地的海外基金等正在尋求變術——在繼續以股權方式收購房地產開發項目的同時，加快了對酒店、工業、商業等傳統行業的投資步伐，在酒店業表現得尤為明顯。
酒店業成外資投資首選
“各種類型的國外投資機構，包括私募、投行等都在以各種形式滲透進入天津市場，而寫字樓、商場、酒店等是他們的首選，先后有數家基金正在或者準備進行收購行動。”DTZ戴德梁行天津投資部投資主任劉淼說。
DTZ戴德梁行天津策略發展顧問部助理董事王紅說，從我們接觸的客戶來看，想要購買、投資天津酒店的外資正呈現增多態勢。她告訴記者，由于濱海新區的帶動作用，越來越多的跨國機構和企業開始在天津投資、辦廠，必然帶動越來越多的外籍人士到天津工作、生活，這無疑是外資看好天津酒店市場并加速投資的一個重要原因。“盡管目前沒有一個具體外資進入天津酒店的數字，但可以確定的是到2010年之前，天津的四、五星級酒店將在目前數量的基礎上增加一倍，達到40家左右。”王紅說。
國家統計局的統計數字顯示，上半年，我國共有357家利用外資的房地產開發企業，它們共完成投資318.98億元。其中，住宅投資163.02億元，所占比重為51.1%。
業內人士分析認為，這組數字雖然沒有詳細顯示外資的具體投向，但可以判斷除了住宅投資外，外資對于酒店、工業、商業等傳統行業的投資步伐在不斷加快。記者了解到，中國酒店是備受外資青睞的一個行業。DTZ戴德梁行酒店部董事曹念國說，早期的中國酒店外資以港資和新加坡資本為主，而現在越來越多的歐美、中東資金開始鎖定投資中國酒店。
京滬津等大城市成首選地
對于投資中國酒店的外資類型，曹念國說，目前大致可分為兩大類，一是酒店投資公司或管理公司如雅高，他們傾向購買單體酒店如正在營業、但經營狀況不好的酒店，剛封項但未裝修的建筑、爛尾樓等，或直接購買地塊，他們購買的目的除要獲得穩定的收益外，有時還會出于建立網絡的需要；另一類是一些基金或財團，比較青睞連鎖酒店；他們購買的目的主要是獲得穩定收益，因此更傾向投資連鎖酒店，或是直接參股中國酒店管理公司。
曹念國告訴記者，目前，北京和上海成為外資投資酒店最青睞的城市，尤其是上海，已經成為亞洲地區除東京和新加坡外外資投資酒店最受追捧的城市。而隨著北京和上海對外資投資門檻提高，天津、成都、重慶、武漢等城市也開始受到外資的垂青。
長期穩定的收益是主因
對于外資為何熱衷投資中國酒店，曹念國解釋說，酒店受青睞的原因來自于自身特性。酒店是長期持有物業，不僅能給業主帶來長期穩定可觀的現金流，酒店物業本身還能隨著房價的增長而升值。
此外，奧運會和世博會的舉辦也加速了這兩個城市的酒店業升級，使得北京與上海四五星級的高檔酒店市場得到較快的發展。北京的四五星級酒店已由2004年的102家增長到2006年的128家；上海由2004年的61家增長到2006年的69家，另有約45家定位于四、五星級但尚未評星的酒店。“在未來一段時期，酒店的投資前景仍較好。”曹念國預測說。
潛在風險依然存在
盡管投資前景看好，業內人士還是提醒外資大舉進入中國酒店可能帶來的諸多潛在風險。北京房產中介鏈家地產副總經理金育松說，一方面，需要注意投資收益風險。他說，酒店經營雖然可以帶來長期穩定的現金流回報，但先期的裝修等開業籌備以及租金等成本極高，投入較大。特別是外資往往經營連鎖酒店，更需要雄厚資金的支持，而收益期則比住宅投資更長。另一方面，要注意管理風險，外資雖擁有先進的管理經營，但不一定就能適合內地客戶的需求；特別是星級酒店的客戶群，消費能力強，往往具有個性化的需求，因此，外資在進入時，是套用原有的管理經驗還是另行聘請內地的管理團隊，將是一個重大的抉擇。
王紅同時提醒說，要警惕外資大舉進入所帶來的短期內集中供給可能出現的酒店過剩問題。 |