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武漢保障性住房供應大增難撼商品房價格根基

2008-05-16 本報記者:郭嘉軒來源:經濟參考報

　　在日前舉行的2008武漢春季房地產交易會上，二手房交易現場吸引了許多購房者。此次交易會共推出2.5萬余套商品房(含二手房)供購房者挑選，其中90平方米以下的中小戶型占總套數的50%以上。新華社發(王振武攝)

　　一方面是迅速擴大的保障性住房建設規模，一方面是至今高燒未退的商品房市場。在華中重鎮武漢，保障性住房與商品房市場保持著“涇渭分明”的狀態。業內人士認為，盡管供應量大幅攀升，但短期內保障性住房還難以對商品房價格走勢產生實質影響。
　　近三年來武漢市各類保障性住房建設呈快速發展態勢，據國土房產部門資料顯示：2007年武漢建設經濟住房394.79萬平方米，占當年房屋建設總面積的33.6%；2008年全市房屋建設總面積1028.26萬平方米，其中廉租住房、經濟適用住房達到316.45萬平方米，雙限普通商品住房及中低價位、中小套型普通商品住房達到411.51萬平方米；而2009年，武漢市更計劃將70%的住房開發集中于經濟房、廉租房、“雙限”商品房以及中低價位、中小套型普通商品住房開發上。在今明兩年內，預計有5萬套保障性住房投放市場。
　　而武漢的商品房市場，如國內其他大城市一樣，在2007年也經歷了一波的大起大落。在亢奮的市場情緒下，當年房價在11月登上巔峰，均價突破5400元/平方米，但在12月情況急轉直下，銷量迅速降至“冰點”，武漢房地產市場整體進入僵持階段。2008年1至3月，盡管均價依然保持在5500元/平方米左右，但商品房成交面積卻同比分別下降45.9%、29.5%、54.2%。目前大多數開發商采取了維持現價、推遲開盤等候市場回暖的銷售策略，并不時通過特價房等形式探測市場，而消費者持幣心態日益濃厚。
　　2004年大學畢業的張柳對保障性住房的看法，代表了很多“夾心層”住房需求者的觀點。張柳目前在武昌一所高校任教，每個月2000元出頭的月薪，讓她在買房問題上非常尷尬。當聽到經濟適用房建設的消息時她曾非常興奮，認為這將是她能夠買房的惟一方式，甚至希望保障性住房集中上市，能引發房價出現“拐點”。但經過一年多的反復實地考察，張柳最終放棄了經濟房搖號報名。“且不談購買過程中的資格審查不透明，建設標準不高等問題，僅僅選址與交通不便就讓我失去了信心。目前限價房大都建在偏遠郊區，看起來拉低了平均房價，但對普通老百姓來說意義不大，因為高昂的時間成本和交通成本使這種低房價大打折扣。”無奈之下，張柳最終選擇租房觀望：“等商品房價格跌下來再說吧。”
　　一些房地產業內人士認為，目前在廣州等城市出現房價下跌的背景下，武漢房地產市場持續僵持，與本地大型開發商較少，中小開發商較多的市場結構有直接關系。對絕大多數本地中小開發商而言，目前開發的項目銷售完畢后，可能就沒有其他可開發的土地資源了，所以這些企業基本以追求單個項目利潤最大化為目標，并不急于為回籠資金而降價促銷。
　　在目前武漢市房價僵持的情況下，大量保障性住房的集中入市，能否成為引發房價拐點的誘因？湖北省社科院馮桂林研究員等專家認為，經濟適用房等保障性住房項目上市后，確實可對周邊房地產項目價格產生比較效應，特別是對地段相近、品質類似的商品房價格產生抑制作用。但目前武漢保障性住房建設的目標群體、建設模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒有與商品房市場形成對接，因此很難產生具體影響。
　　武漢一家政府背景的開發企業負責人士告訴記者，該公司在武漢某郊區既有經濟房建設項目，也有高檔樓盤開發項目，而且兩個項目距離并不遠。但由于目標客戶、產品定位、質量等從本質上不同，因此保障性住房對中高檔商品房的價格基本沒有什么的影響。若從長遠分析，隨著保障性住房用地和開發面積不斷擴大，在社會土地總量和開發規模一定的情況下，必然導致商品房總用地量減少，甚至有可能出現整體平均房價下降、但商品房價格反而更高的狀況。在目前來看，武漢這樣的中部城市土地資源尚很充足，因此短期內商品房市場的價格還主要是受市場預期及消費者購買能力決定，保障性住房的影響微乎其微。

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