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物業(yè)稅的身影忽近忽遠，倏明倏暗。最新消息是，北京市地稅局負責(zé)人出席北京市政協(xié)小組討論會時透露，北京最早明年底開征物業(yè)稅。此后，國稅總局有關(guān)人士在互聯(lián)網(wǎng)在線訪談中稱，物業(yè)稅的改革目前還處在研究和準(zhǔn)備階段，征稅范圍、實施時間、管理機關(guān)都尚未確定。
面對物業(yè)稅，網(wǎng)民心態(tài)復(fù)雜——既盼其成為刺破高房價泡沫的利器，又唯恐它反成了助漲樓市的推手。有網(wǎng)友指出，物業(yè)稅從理論到現(xiàn)實，尚有諸多難題待解。
物業(yè)稅是房價“殺手锏”？
物業(yè)稅能讓瘋狂的房價回歸理性？不少人在網(wǎng)上贊同。SOHO中國董事長潘石屹即是其中之一，他在其新浪微博上表示：“如果要抑制房價，降低空置率，提高房屋使用效率，出臺物業(yè)稅是有效辦法之一。”
還有一位幾度在博客中支持開征物業(yè)稅的是著名經(jīng)濟評論人葉檀。她曾在博文中斷言“物業(yè)稅推出之時就是房地產(chǎn)暴跌之日”，原因在于，物業(yè)稅使投資房地產(chǎn)成為成本高昂的風(fēng)險投資——當(dāng)投資者等著收獲房地產(chǎn)紅利的時候，發(fā)現(xiàn)最大的一塊紅利被政府以物業(yè)稅的形式拿走。為了降低物業(yè)持有成本、盡快回收紅利，投資者惟一的辦法就是拋售物業(yè)，但他會發(fā)現(xiàn)所有的房地產(chǎn)投資者擁有同樣的想法，結(jié)果只有一個，投資者根本無法在市場上套現(xiàn)，能夠收回成本已經(jīng)是上上大吉。
不過，也有網(wǎng)友似乎并不看好物業(yè)稅對抑制房價的作用力。
騰訊博主陳寶存認為，“投資投機性需求主導(dǎo)樓市”的認識是錯誤的，目前樓市的最大問題是供需矛盾。他指出：“供需矛盾不解決，所有抑制投資投機性需求的努力，最終的買單者是終端消費者。”換言之，物業(yè)稅給投資者增加的成本，將轉(zhuǎn)嫁到急需住房的普通消費者身上。
“房奴”變“稅奴”？
已經(jīng)購房的網(wǎng)友更關(guān)心物業(yè)稅如何征收的問題，他們擔(dān)心自己將被重復(fù)征稅。
“開征物業(yè)稅，就不應(yīng)再征收土地出讓金等各類其他房產(chǎn)稅了。再深說一步，已繳過各類房產(chǎn)稅的如果再征物業(yè)稅就是重復(fù)征稅。”新浪博主“蘇州人家小云”表示。
搜房網(wǎng)博主賈臥龍指出，目前，我國涉及房地產(chǎn)的稅種分布于房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和保有各個環(huán)節(jié)，包括耕地占用稅、契稅、印花稅等12個稅種。從稅法原理上講如果要實施物業(yè)稅，會將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，簡單地說就是把本來一次交70年的土地出讓金分成70年來收。如此一來，作為土地財政的地方政府不會輕易同意。
賈臥龍繼續(xù)寫道：“如果按照目前物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的征收模式執(zhí)行，即自住也要征收，那么購房者將會面臨雙重征稅，壓力會更大。等于購房者買套房子，不僅要支付土地出讓金轉(zhuǎn)嫁到房價上的那部分，還要世世代代的交物業(yè)稅，即使費勁全力的擺脫房奴，也解放不了，還要繼續(xù)交稅，做‘稅奴’，這對于中低收入者而言是無論如何也接受不了的。”
如何跨越法理障礙？
和訊博主朱大鳴則指出：“物業(yè)稅最大的障礙是，從法理上難以解釋清楚，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅，而我們的房屋只是有70年的使用權(quán)。要么修改法律，要么不征收，這是非此即彼的選擇。在當(dāng)前，中國土地公有制的性質(zhì)是剛性的，而且也是一個底線，當(dāng)然很難改變，如果這個不能選擇，物業(yè)稅也就被否定了。”
對此，葉檀在其中金網(wǎng)博客中強調(diào)，她支持開征物業(yè)稅的第一個前提即“必須有明確的稅收立法，應(yīng)該廢止土地增值稅”。
葉檀表示，物業(yè)稅原本是對完整包括土地與地面建筑在內(nèi)的物業(yè)征收財產(chǎn)稅。我國如果征收物業(yè)稅理應(yīng)與土地私有的國家不同，應(yīng)扣除土地增值部分，僅對土地上的建筑物增值部分征稅。
她指出，土地與地面建筑物的價格拆分并不困難——“地方政府在出讓土地時有詳盡的辦法，比如在什么范圍之內(nèi)擁有多少的級差地租，要乘以多少倍數(shù)，清清楚楚，只要設(shè)定一個基數(shù)按照級差地租倒推即可。另一個辦法就是按照賣地時的土地與商品房價格，扣除土地成本這一塊，而后根據(jù)增值程序收稅。最簡單的辦法是，把基于土地使用權(quán)上的稅費退還給物業(yè)擁有者，而后名正言順地向物業(yè)擁有者征稅。” |