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最近發(fā)生的“地王”爭議，使得地王現(xiàn)象成為熱議的話題。誰更愿意看到地王出現(xiàn)？是房企嗎？這里我想說點公道話。應(yīng)該說對于招拍掛出讓制度，我一直頗有微詞。原因是本著公正公平出讓的目的，本著清除土地腐敗的目的，2004年全面改協(xié)議出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地為統(tǒng)一的招拍掛出讓，初衷沒有任何問題，但是制度是一回事，執(zhí)行中的異化又是一回事。幾年實踐下來，招拍掛出讓被異化成什么樣子？是很難說明白的。
但是，客觀效果就不是這么簡單了�？梢哉f，第一沒有解決公平公正出讓，第二，沒有配套支持的招拍掛出讓制度基本被拍賣所取代，這就是土地迭創(chuàng)天價的根本原因。當然前提是我們的土地供應(yīng)被抑制，2005、2006年各城市土地推出量嚴重下降。而2008年由于市場觀望情緒的濃厚，導致房企全面退出土地市場，甚至有的二三線城市2008年土地出讓基本停止。
我一直強調(diào)，開發(fā)企業(yè)與消費者相比并沒有更多的預見性。對土地也屬于買漲不買落。2008年低點該拿地的企業(yè)，包括萬科，由于對市場2009年走向的估計錯誤，也失去了拿地的良機。
但是，2009年就開始了全面的對土地的追捧。房企和消費者一起加入到了買漲的高潮，土地價格以及房價雙雙暴漲。而房價暴漲的同時，反推高對土地天價的接受程度。這一情況的產(chǎn)生到底怨誰呢？有人歸于地方政府和開發(fā)商的聯(lián)手勾結(jié)。但是真的有勾結(jié)，地價應(yīng)該很低才對啊。協(xié)議出讓不就是由于土地出讓價格很低，給中間層(官員和倒爺)以很大的利益而被終結(jié)的嗎？
終結(jié)招拍掛制度目前看來是很艱難的，原因是沒有更好的替代制度。那么地王將是未來的常態(tài)。而加大供應(yīng)也好，制止囤地也罷，都不可能改變地王狀態(tài)。除非人口大幅下降，人口紅利完全消失，或者城市化已經(jīng)終結(jié)。
我們目前面臨選擇，是結(jié)束招拍掛價高者得的方式，還是繼續(xù)以商業(yè)房地產(chǎn)滋養(yǎng)保障房和城市建設(shè)的方式？不用去指責地方政府和開發(fā)企業(yè)制造地王，地王沒有那么不堪�，F(xiàn)在和將來的土地供應(yīng)一直趨緊也是很難改變的。
我們應(yīng)該做的是商品房和保障房的嚴格區(qū)分，對保障房用地采取劃撥方式需要財政多少投資？這也是必須考慮的。對土地出讓金的使用，才是應(yīng)該關(guān)注的重點。在目前財政困局下，二三線城市保障房供地是沒有實力也沒有積極性的，那么鼓勵天價地，更多地去拿土地出讓金用于保障房供地的收購，可能是目前不得已的選擇。
實際很多地方政府早已經(jīng)走上這條路，那就是本能地選擇保障房配建制。合理嗎？但是也沒有可以解決的最佳辦法。
地王更是房企不能承受的。沒有一個企業(yè)愿意做地王，沒有一個企業(yè)不想以低價拿到土地，保證合理利潤也就可以了。但是，一塊土地幾十家去爭奪，一定會爭得你死我活。
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