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“新國十條”的出臺，立即引起人們對樓市價格和樓市產業鏈整體發展的普遍關注。與此同時，新政伊始，樓市走向仍不甚明朗，導致買賣雙方均呈觀望態勢，這使得人民法院受理的涉及房屋買賣合同糾紛案件也悄然生變。
自2009年至2010年4月，北京市東城區人民法院共受理房屋買賣合同糾紛案件264件，較上一年同期受理案件數量增長近三成。2010年4月至5月，共受理案件29件，較上月同期受理案件數量增長51.7%。盡管目前人民法院受理的案件中，直接受“新國十條”影響的案件不占多數，但這種趨勢已經初顯端倪。通過對比2009年房價狂飆之下的房屋買賣合同糾紛案件特點，我們就當前情勢下可能發生的諸多轉變進行預測。
2009年，房屋買賣合同糾紛案件的最大特點總結起來就是出賣人的毀約行為嚴重，根本原因在于房價的過快上漲，其增值幅度遠遠大于合同的違約成本，以致出賣人在利益驅動之下選擇違約，導致訴訟。2010年4月，“新國十條”出臺后，房價增長明顯趨于緩和，這帶來的市場利益格局與供求關系的變化必然引起市場交易行為的轉變，也必然表現在交易雙方的訴訟行為與策略上的轉變。
□買受人怠于履行或不履行合同。
這在房價飆升的2009年是極少發生的，而在房價增長趨于緩和的當下，潛在的買受人往往不會急于出手購房，對于已經簽訂購房合同的買受人也不會急于履行，或者采取消極回避、增加附加條件等方式故意造成對方違約等假象，試圖解除合同。此時，出賣人為盡快實現合同利益，就會依照相關法律規定起訴要求買受人履行合同義務，承擔違約責任。這將成為“新國十條”出臺后，因為買受人主觀原因而導致的大量法律訴訟。
□出賣人怠于履行或不履行合同。
與買受人怠于履行合同的情形相對應，在房價走勢不明朗的前提下，一些出賣人雖然不再為了追逐瞬息萬變的利益而惡意違約，而是出于避免可得利益減少的目的，也不會急于履行合同，導致違約情況仍時有發生。不過可以肯定，在這種情勢下，出賣人違約的行為會大幅減少，并且，之前因為出賣人惡意違約發生的訴訟也會因為房價變動而出現新的變化。例如，之前因為出賣人隨意抬高售價而發生的買受人起訴出賣人違約的案件，由于房價走勢的不確定很難保障出賣人的房屋增值幅度大于違約成本，此時，出賣人在訴訟中就改變了策略，不再堅持抬高后的售價，而是同意按照原合同的約定繼續履行。
□貸款政策收緊導致合同無法履行。
這是“新國十條”出臺最可能普遍引發的案件類型。由于新的銀行放貸政策，購買第三套及以上住房的買受人，或者不能提供一年以上當地納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民買受人，由于無法取得銀行貸款，且無力一次性支付房款，從而導致合同中有關買受人按揭貸款的條款無法實現，而合同在客觀上也無法繼續履行。再者，購買第二套房的買受人，或者雖然購買首套房但建筑面積在90平米以上的買受人由于需要增加貸款首付金，而普遍情形下買受人已經無力承擔增加部分的首付金，此時也必然導致買受人無法繼續履行合同。此時，出賣人根據合同的相關約定起訴要求買受人承擔違約責任，或者買受人會根據合同的相關約定起訴要求解除合同，退還合同定金。
法官提示：無論主觀原因，還是客觀原因導致的合同無法履行，交易雙方的誠信守約才是避免糾紛發生的根本。當然，在合同簽訂時，注意相關的合同條款也非常必要。例如，合同中是否有關于買受人貸款不足的補足義務及責任條款，這將直接影響到此類案件的結果。當合同無法履行的事實發生后，買受人應當及時與出賣人聯系協商解決，雙方應按照合同的約定盡可能避免損失的發生。
(作者單位：北京市東城區法院) |