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近期，一些地方的新房無(wú)人問(wèn)津，一些中介門(mén)庭冷落，甚至一度出現(xiàn)“零成交”的現(xiàn)象。“零成交”雖屬個(gè)別，但成交的持續(xù)低迷恰是困擾目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。
新一輪調(diào)控至今，這般相持局面已維持兩月有余。目前，投機(jī)投資性需求暫時(shí)得以遏制，但成交量的長(zhǎng)期低迷畢竟不是正常狀態(tài)。問(wèn)題是：如何打破眼下這般僵局？
“零成交”折射了什么？
“五月份一單沒(méi)做，六月份只做了一單租賃，這兩個(gè)月只能拿1500元的底薪。”3日，上海閔行區(qū)七寶板塊一家二手房中介的業(yè)務(wù)員郁悶地告訴記者。他說(shuō)，現(xiàn)在每天最主要的工作就是打電話，“維護(hù)客戶關(guān)系”。他所在的門(mén)店6月份成交量同比下降約7成。
一手房領(lǐng)域的“零成交”同樣在各地出現(xiàn)。在北京，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，6月上旬北京147個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)零成交。在上海，中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)該市6月在售的456個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)顯示，多達(dá)66個(gè)樓盤(pán)當(dāng)月成交為零。在深圳，不少別墅等高檔房源已連續(xù)兩個(gè)月未售一套。
“零成交”的背后，是樓市的持續(xù)低迷。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有29個(gè)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌，半數(shù)城市成交量下跌接近或超過(guò)50%。6月，大多數(shù)城市成交量在5月基礎(chǔ)上進(jìn)一步下跌。
“投資投機(jī)者對(duì)市場(chǎng)十分敏感，他們退得很快，”永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎告訴記者，“從4月份開(kāi)始，公司在上海的50多家門(mén)店就幾乎沒(méi)有接待過(guò)一位溫州炒房者。”
“零成交”的背后，是買(mǎi)房者的持續(xù)觀望。中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的一份購(gòu)房者調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，今年二季度有意“加緊購(gòu)房”的人僅為8.3%，遠(yuǎn)低于一季度17.5%的水平；而“延遲購(gòu)房”人則有20.9%，比一季度高5.6個(gè)點(diǎn)。
“零成交”似乎也是開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)間形成的一種“默契”。在成交遇冷之際，樓市供應(yīng)也顯著走低。以上海為例，上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，6月上海僅推出了51.25萬(wàn)平方米新房源，環(huán)比下滑46.3%，是網(wǎng)上房地產(chǎn)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)5年以來(lái)的同期最低水平。
尚未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期
目前不少城市部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，但絕非“一片普跌”。即使下跌，也多是在今年一季度高位基礎(chǔ)上的小幅回落，跟去年年底時(shí)的房?jī)r(jià)相比依然高出一截；而且，個(gè)別區(qū)域的房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯的松動(dòng)，甚至逆勢(shì)上漲。
為何會(huì)出現(xiàn)這種漲跌互現(xiàn)、遮遮掩掩甚至明降實(shí)升的情況？知名房企嘉華(中國(guó))投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝說(shuō)，目前市場(chǎng)還處在下行過(guò)程中、還沒(méi)有到達(dá)底部，現(xiàn)在推新盤(pán)有很高風(fēng)險(xiǎn)，“如果你降價(jià)10%銷售，但隨后有人可能降15%、20%，那樣先降價(jià)銷售的企業(yè)就很尷尬”。
陳史翎則認(rèn)為，上市房企每季度、半年等都有面向股東的盈收壓力，因而會(huì)有選擇地降價(jià)銷售，“總體看來(lái)，目前房企的資金流沒(méi)有問(wèn)題，還沒(méi)有到迫不得已需要大范圍降價(jià)促銷的時(shí)候”。
盤(pán)活的“口子”何時(shí)打開(kāi)？
如何打破眼下的僵局、盤(pán)活樓市？業(yè)內(nèi)人士分析，其內(nèi)在因素是開(kāi)發(fā)商的資金情況。
數(shù)據(jù)顯示，一季度上市房企板塊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-418.58億元，預(yù)計(jì)二季度后開(kāi)發(fā)商資金缺口還將放大。目前，上市再融資幾乎處于停滯狀態(tài)，個(gè)人信貸也持續(xù)收緊，如果房屋銷售面積繼續(xù)大面積下滑，開(kāi)發(fā)商的資金面和降價(jià)銷售的壓力將進(jìn)一步增大。
其外在因素，則是調(diào)控政策的執(zhí)行力度。住建部政策研究中心的一位負(fù)責(zé)人日前公開(kāi)表示，“對(duì)此次樓市調(diào)控有可能帶來(lái)的影響做好了充分準(zhǔn)備”，使市場(chǎng)進(jìn)一步堅(jiān)定對(duì)調(diào)控的決心。此外，這位負(fù)責(zé)人還提出，“要縮短觀望期，地方政府要抓緊出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，加大對(duì)囤房、囤地等違規(guī)行為的處理力度，并加大供應(yīng)量”。上海市住房保障和房屋管理局的相關(guān)負(fù)責(zé)人日前也直言，“目前不少開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略是有問(wèn)題的”，“開(kāi)發(fā)商要調(diào)整心態(tài)、認(rèn)清大勢(shì)，合理定價(jià)”。
一些業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，“地市”直接影響著“樓市”的預(yù)期，目前激活樓市的關(guān)鍵是要堅(jiān)決抑制土地價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭、并以“面粉”價(jià)格的合理回落帶動(dòng)“面包”價(jià)格的下行。 |