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| 2010-08-23 作者:任志強 來源:經(jīng)濟參考報 |
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國際上大多用兩個指數(shù)來衡量住房的價格，并以此來判斷資產(chǎn)價格的合理性。一個是住房可支付性指數(shù)，這個計算起來比較合理，但大多數(shù)自稱為專家的人們不會用，或有些人根本不知道，于是就只好用另一個至少可以讓多數(shù)人能看明白的“房價收入比”作為衡量的標準。
但遺憾的是國際上對“房價收入比”所應采取的計算數(shù)據(jù)有嚴格的定義，如必須采用全部收入的中位數(shù)而非平均數(shù)，全部住房套面積的中位數(shù)而非平均數(shù)，全部住房交易價格的中位數(shù)而非平均數(shù)，尤其是不能僅用一手商品房的市場平均價，而不計算經(jīng)濟適用住房、享受經(jīng)濟適用住房政策的住房、二手房等價格的中位數(shù)或平均數(shù)。中國目前大多數(shù)所謂專家們的計算幾乎全部都違背或根本不知道中位數(shù)的基本定義與計算原則，所以許多人會用100平方米作為計算標準，而實際全國住房套面積的中位數(shù)僅為76平方米，上海僅為66.1平方米，天津僅為65.1平方米。
按王小魯計算的收入情況看，中國尚無嚴格的個人收入統(tǒng)計，而更多的是工薪為主的工資收入統(tǒng)計，同時，幾乎沒有各種可交易住房價格的中位數(shù)。這些大多要靠多項統(tǒng)計綜合計算，而我們的各種所謂專家則根本不去計算，只簡單的用各種平均數(shù)來估測，自然差距離現(xiàn)實巨大，且對社會的不良影響也很大。
開發(fā)商的房屋定價則與房價收入比的計算無關(guān)，也許是反相關(guān)。房價收入比可以用于宏觀判斷，但絕不能針對于個性選擇。通常購買百萬元級住房的是30至40歲的年齡群，這個年齡群恰恰是收入增長較快的群層，因此也是相對房價收入比較高的群層。但是由于其增長變化快，屬收入上升期，可在不影響家庭體面生活的條件下承受較高的還貸壓力，幾年后隨著收入的增長則房價倍數(shù)比會快速下降。
而30萬元至50萬元的購買人群則相對收入增長潛力會在一個較長周期體現(xiàn)，所以倍數(shù)太高則日常生活會受到還貸壓力的影響，故反而收入比倍數(shù)會低于上一層次。
此外，中國的人口處于高速的流動期，而收入兩端的人群是流動量最集中的人群。一是，高收入的人群攜帶著大量的財富向城市中轉(zhuǎn)移，于是就改變了這個城市或地區(qū)的收入比，但卻在資金與財富的大量流入時并無法列入統(tǒng)計之中。二是，低收入的打工一族的流動，這些流動人群的GDP在當?shù)伢w現(xiàn)，一部分收入在當?shù)伢w現(xiàn)，但大量財富的消費卻可能回流至戶籍所在城市。于是這就造成了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的收入與房價的反向差距拉大，而只有中位數(shù)的統(tǒng)計才能排除這些移動的高收入與流動的低收入，得出相對合理的評價。
于是中國的房價收入比在沒有準確的中位數(shù)收入統(tǒng)計和沒有中位數(shù)的房價統(tǒng)計中變成了一種誤導市場與民眾的工具，不但不能對該市場有個清楚的認識，反而讓市場更加混亂，成了一件令人尷尬的事情。不如放棄這個只有專業(yè)計算才能正確得出結(jié)論的指標，而轉(zhuǎn)用住房可支付性指數(shù)，反而更容易讓決策層有個正確判斷市場的依據(jù)。 |
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