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當前，一線城市住宅市場正愈發(fā)低迷。最新數(shù)據(jù)顯示，在成交量大幅下降的情況下，北京在售打折樓盤數(shù)量進一步上升，截至18日已達75個。上海6月打折優(yōu)惠樓盤也上升至48個，比5月增加兩成。在19日舉辦的“第六屆中國民營經(jīng)濟企業(yè)投資與發(fā)展論壇”上，與會專家大多認為，未來一段時間內(nèi)房價將迎來進一步調(diào)整，建議房地產(chǎn)企業(yè)注意防范二套房貸款利率進一步提升等風險。
未來房價有望進一步調(diào)整
根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至6月18日，北京在售打折樓盤數(shù)量比1個月前增加了15%，折扣力度也從以前的9.8折、9.9折擴大到9折，其中部分項目特價房的折扣幅度還會更大。不僅如此，北京部分區(qū)域前5個月的商品住宅期房均價比前4個月下降了近千元。
另據(jù)中原地產(chǎn)最新住宅市場月報表明，在銷量急劇下挫近一個月后，部分標桿房地產(chǎn)企業(yè)在售新房項目中也出現(xiàn)了降價促銷跡象，降價幅度在5%至10%。
根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)當前表現(xiàn)，有專家認為，在未來一段時間內(nèi)房價進一步調(diào)整在所難免，不過在不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)可能會有所不同。
與會的中國社會科學院金融研究所研究員易憲容稱，房價調(diào)整具有一個周期性，不像股市今天漲10%，明天跌10%，如果最終政策全面落實，房地產(chǎn)市場就會發(fā)生根本性改變。
首創(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光則預測，此次遏制房價過快增長的調(diào)控目標應能夠?qū)崿F(xiàn)，尤其是大城市周邊地區(qū)的價格會下降，大概到今年10月會進入一個穩(wěn)定期。不過他堅持認為，特大城市核心區(qū)域的房價還會保持增長態(tài)勢。
“房價有漲有落是正常現(xiàn)象，市場經(jīng)濟哪有只有漲沒有落的，沒必要老是在拐點上做文章。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說。
應重視改善性需求
自4月中央出臺一系列調(diào)控政策后，北京、深圳、浙江、廣州、重慶等省市陸續(xù)發(fā)布調(diào)控細則。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設部將保障住房建設列入各地工作考核內(nèi)容、稅務總局明確土地增值稅清算有關問題以及二套房認定標準正式明確等政策陸續(xù)出臺。
中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認為，上述一批政策的頒布均可解讀為是“國十條”的延續(xù)，不但造成近期市場持續(xù)觀望以及住宅市場急劇降溫之勢，而且可能對國內(nèi)中長期樓市產(chǎn)生重大影響。
在依然濃重的觀望氛圍下，有人擔心“國十條”等調(diào)控政策在抑制投資、投機性購房的同時，也在一定程度上抑制了改善性需求。劉曉光就鮮明提出將來應充分考慮對正常的自住需求、正常的改善性需求、投資性需求如何進行差異性調(diào)節(jié)。
朱中一也建議，未來的調(diào)控政策應對改善性需求給予足夠重視。他說：“‘國十條’在抑制投資投機性需求的同時，對改善性需求的擠出效應也比較明顯。任何政策設定都有它的難處，但是這個問題遲早要解決。最近，我們一直建議要把改善性需求作為一個重要需求，能很好地在政策上體現(xiàn)出來，因為不管怎么樣，改善性需求是一個比較真實的需求，要重視。”
朱中一還進一步表示，應區(qū)分房地產(chǎn)消費和投資，對房地產(chǎn)消費可以通過各種扶持政策為民眾創(chuàng)造好的購房條件。
房企需加大風險防范力度
鑒于房地產(chǎn)業(yè)當前的低迷走勢，與會專家同時呼吁房地產(chǎn)企業(yè)加大風險防范力度。
住宅成交量大幅下挫后，開發(fā)商紛紛選擇了放緩開盤速度。根據(jù)中原地產(chǎn)對8個重點城市新增供應的監(jiān)測，除廣州外，其余城市的新增住宅批準預售面積環(huán)比均有2成以上的降幅。標桿房企開盤策略調(diào)整尤為敏感。4月新政后，各房企立即選擇低速推盤，改變此前的營銷策略，導致原本應處于供應旺季的5月新增供應量大幅回落。
減少開盤數(shù)量雖然可能有助于維持房價，但是也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度減慢，經(jīng)營不如以往順暢。劉曉光表示，調(diào)控新政對房地產(chǎn)企業(yè)的影響最重要的就表現(xiàn)在資金上，無論是企業(yè)自身融資還是老百姓的按揭融資都受到了較大影響。“現(xiàn)在怎么面對市場，轉(zhuǎn)變自己的商業(yè)模型，怎么拓寬融資通道，怎么更好地把產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)結(jié)合起來，這對房地產(chǎn)企業(yè)可能是一個考驗。”
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮提醒說，房地產(chǎn)企業(yè)應規(guī)避利率變動等帶來的風險。中國的存貸款利率現(xiàn)在處于25年來的最低點，未來二套房按揭貸款利率高于現(xiàn)在的1.1倍的可能性是90%以上。房地產(chǎn)企業(yè)應該對這樣的利率變動風險和財務成本變動風險做好充分準備。
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