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“4·15”樓市新政出臺后,廣東新房價格在二季度正式下降。昨日,廣東省房協市場研究部、華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所和廣東省統計局固定資產投資統計處聯合發布《2010年上半年廣東房地產市場分析報告》,顯示二季度一手住宅均價比一季度下調2.4%,跌破7000元/平方米關口,這也是廣東一手住宅均價自2009年的18個月以來首次出現季度性下滑。
銷售分析：銷售面積下降6.6%宏觀調控效果顯現
《報告》顯示,廣東一手住宅均價2009年一季度時為5812元/平方米,2009年第四季度升至6477元/平方米,到今年一季度達到高點7004元/平方米,二季度則回落至6835元/平方米。今年上半年廣東一手住宅均價6913元/平方米,同比增長15.3%。事實上,隨著樓市新政的出臺,深圳、廣州兩大一線城市樓價在二季度開始下調,樓盤促銷大增;但二、三線城市降幅相對小,個別城市樓價仍然堅挺。
樓價下降的同時,廣東商品房銷售量也大減。上半年全省商品房銷售面積2851.49萬平方米,同比下降3.2%,這是今年以來銷售面積首次出現同比下降;銷售額2059.93億元,同比增長13.7%。其中一手住宅銷售面積2591.46萬平方米,同比下降6.6%;銷售額1791.39億元,同比增長7.7%。
廣東省房協相關負責人表示,上半年全省樓市成交數據說明國家和省對房地產市場的調控政策的效果已經顯現,對銷售量的影響尤為明顯,對于銷售價格的影響也開始體現,市場趨于理性和穩定。
資金情況：到位資金占比逐月下滑 房企資金鏈開始緊繃
據悉,今年以來廣東開發商賣樓業績并不如去年,銷售回籠資金大幅度下降,加上銀行貸款緊縮,下半年開發商們資金鏈越來越緊張。今年上半年,廣東房地產資金來源中,定金及預收款585.05億元,同比下降了5.5%,個人按揭貸款469.91億元,同比增長24.9%,但比上年同期增幅低66.4個百分點。
相比之下,今年上半年開發商自籌資金達749.99億元,增長29.3%。國內貸款資金來源在二季度的占比明顯低于一季度,一季度國內貸款資金占比達27.5%,而二季度僅為23.2%,銀根的收縮導致開發商資金鏈開始緊張。
從資金投資比看,上半年房地產到位資金占完成投資的181%,與近年同期相比僅低于去年的194%,仍屬高位。但今年上半年以來,開發商到位資金占開發資金的比重逐月下降,1-2月占比275%,而1-6月占比降至181%,顯示企業資金壓力逐漸顯現。業內人士表示,目前不少開發商資金鏈已經開始緊繃,因此在下半年部分開發商可能會頂不住壓力而降價賣樓。
土地市場：地價達2409元/平方米 房企拿地成本大幅增加
在4月份國家嚴厲的調控政策出臺之前,開發商對市場預期偏向樂觀,拿地熱情也較高,土地市場火熱。二季度受調控政策影響,房地產開發企業在土地市場上更加謹慎和理性。上半年購置土地面積694.42萬平方米,同比下降28.4%,比一季度增幅回落82.3個百分點。另一方面,土地成交價款大幅增加,同比增長167.2%,比一季度回落31.3個百分點。
從近年同期房地產企業購置土地面積情況來看,今年上半年最少,僅694.42萬平方米,同比下降28.4%;與之相比,土地的購置單價達到最高,為2409元/平方米,同比上升273.5%,開發商拿地成本大幅度增加。
省房協:開發商應加速賣樓
據悉,隨著樓市在二季度的轉向,廣東省房協呼吁開發商要注重回籠資金,加速賣樓。省房協表示,國家新一輪房地產調控政策作用明顯,成效逐步顯現,因此開發商要審時度勢,順應政策要求,調整贏利預期,轉變營銷策略,注重資金回籠,保持穩健的發展態勢。另外,省房協也建議政府保持政策的延續性和穩定性,穩定市場預期,避免市場大幅波動,切實維護調控成果。
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