在樓市調(diào)控僵持之時(shí),各地連現(xiàn)“天價(jià)”樓盤(pán)和新“地王”。
位于上海松江的別墅項(xiàng)目佘山月湖山莊近日悄然推出24萬(wàn)元/平方米的房源報(bào)價(jià),這是目前記者可查到的上海單價(jià)最高住宅。
而浙江義烏在上周也拍出了一幅樓板價(jià)達(dá)39545元/平方米的地塊,創(chuàng)造了住宅類地塊的單價(jià)“地王”新紀(jì)錄。
此前,北京叫價(jià)30萬(wàn)元/平方米的天價(jià)樓盤(pán)“釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)”,經(jīng)北京市住建委處罰后,開(kāi)發(fā)商已主動(dòng)將價(jià)格下調(diào)到12.5萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米不等。
故意報(bào)高價(jià)規(guī)避成交？
網(wǎng)上房地產(chǎn)最新顯示,佘山月湖山莊于6月11日獲得預(yù)售證,此番推出房源55套,主力面積為297-503平方米。截至發(fā)稿,該項(xiàng)目尚有51套房源可售。在這51套可售房源中,有兩套房源報(bào)價(jià)低于10萬(wàn)元/平方米,7套房源報(bào)價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。最貴的一套房源,位于洞涇鎮(zhèn)林蔭新路255弄100號(hào),網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)24.6萬(wàn)元/平方米,按其436.94平方米的面積算,總價(jià)為1.075億元。
值得指出的是,2004年,佘山月湖山莊曾推出過(guò)19棟獨(dú)棟別墅,當(dāng)時(shí)的網(wǎng)上報(bào)價(jià)為1.2萬(wàn)-5.6萬(wàn)元/平方米。7年時(shí)間,該項(xiàng)目的最高單價(jià)房源報(bào)價(jià)已增加了240%。
有不愿具名的開(kāi)發(fā)商昨日稱,佘山月湖山莊之所以報(bào)出如此超高價(jià)的項(xiàng)目,可能和目前的預(yù)售申請(qǐng)制度有關(guān)。
根據(jù)相關(guān)政策,目前3萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目必須一次性開(kāi)盤(pán),部分不愿一次性拿出所有房源的開(kāi)發(fā)商,會(huì)掛高報(bào)價(jià)使之無(wú)法成交,以此拉長(zhǎng)銷售周期。
“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,鑒于別墅項(xiàng)目的稀缺性,佘山的別墅單價(jià)未必不能達(dá)到24萬(wàn)元。”前述不愿具名的開(kāi)發(fā)商稱。
在上海單價(jià)24萬(wàn)元豪宅現(xiàn)身之際,財(cái)新網(wǎng)6月21日?qǐng)?bào)道稱,全國(guó)住宅類地塊單價(jià)新“地王”近日在浙江義烏問(wèn)世。
前述財(cái)新網(wǎng)報(bào)道稱,義烏市現(xiàn)代房產(chǎn)以2.26億元的總價(jià)拿下面積僅為1500平方米的住宅用地,若按3.81容積率計(jì)算,樓板價(jià)高達(dá)39545元/平方米。
“并非佘山核心板塊”
雖然佘山月湖山莊已于6月11日領(lǐng)取預(yù)售證,但昨日在接受早報(bào)記者采訪時(shí),銷售人員仍稱該項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán),價(jià)格未定。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,佘山月湖山莊已有3套房源被預(yù)定,另有1套別墅已售出。
有知情人士稱,佘山月湖山莊尚不屬于佘山核心板塊,該項(xiàng)目位于泗涇板塊,在佘山腳下,只能說(shuō)是毗鄰板塊。“從其報(bào)價(jià)看,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越核心板塊的在售項(xiàng)目。”
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,佘山在售項(xiàng)目中,上海紫園于今年5月開(kāi)盤(pán),在售項(xiàng)目網(wǎng)上報(bào)價(jià)為8萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米。中凱曼荼園目前部分項(xiàng)目在售,單價(jià)12萬(wàn)-13萬(wàn)元不等。
此外,位于佘山板塊的老盤(pán)佘山東紫園,6月8日加推19套獨(dú)棟別墅,主力面積442-544平方米,開(kāi)盤(pán)價(jià)7.69萬(wàn)-9.36萬(wàn)元/平方米。
對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士分析,目前獨(dú)棟別墅用地已被禁止出讓,資源的稀缺是此類項(xiàng)目單價(jià)處于高位的原因,但佘山月湖山莊部分房源的單價(jià),確實(shí)高得有些匪夷所思。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,包括上海紫園在內(nèi)的多個(gè)佘山高端項(xiàng)目,2008年的售價(jià)約在8萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米,3年漲幅已近40%。
高報(bào)價(jià)有待市場(chǎng)檢驗(yàn)
值得一提的是,高報(bào)價(jià)未必意味著高成交價(jià)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為,佘山月湖山莊部分房源24萬(wàn)元的單價(jià),與其項(xiàng)目?jī)r(jià)值是否符合尚需經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證。
“并不是隨便定一個(gè)離譜的價(jià)格,市場(chǎng)都能接受;如果這個(gè)單價(jià)最后沒(méi)有成交,那這個(gè)24萬(wàn)元的單價(jià)也只是空談,供人消遣而已。”黃河滔說(shuō)。
2005年開(kāi)盤(pán)的上海著名豪宅湯臣一品,截至昨日發(fā)稿,仍有488套房源可售,去化不足1/4。
“但湯臣一品報(bào)價(jià)已從當(dāng)初的10萬(wàn)元/平方米,上漲到了15萬(wàn)元/平方米。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄昨日稱,湯臣一品15萬(wàn)元/平方米只是均價(jià),該項(xiàng)目的部分房源報(bào)價(jià)已達(dá)21萬(wàn)元/平方米,30層以上房源單價(jià)則更高。
薛建雄判斷,佘山月湖山莊最后的成交價(jià),很可能是以網(wǎng)上報(bào)價(jià)的最低價(jià)甚至下浮成交。
“受限購(gòu)影響,目前豪宅市場(chǎng)成交并不理想,這或許是此類超高價(jià)項(xiàng)目能夠拿到預(yù)售證的原因。”薛建雄說(shuō)。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,6月11日獲得預(yù)售證的這批佘山月湖山莊房源,報(bào)價(jià)可浮動(dòng)幅度為“-20%”。