2011年的樓市延續了從去年開始的調控行情，上半年以低迷收場，但一些細微的變化正在發生。住宅成交持續在低位徘徊震蕩，土地成交量相對較少，房企拿地謹慎。由于庫存持續攀升，買方介入熱情不高，下半年企業銷售壓力越來越大，資金更為緊張，降價促銷或將是大勢所趨。然而，正是在市場低迷之際，龍頭房企憑借規模優勢和靈活的銷售策略獲得可喜的銷售業績，市場份額進一步擴大。
今年上半年，調控政策、房產稅接踵而來；住宅成交量、土地出讓金連連下跌；開發商、購房者等樓市各方勢力拉鋸。全國樓市在糾結、博弈和重壓之下渡過了上半年。在2010年樓市調控啟動之后，今年上半年的調控力度有增無減，一攬子房地產政策的出臺顯示出中央政府調控樓市的堅定決心。
2011年已過半，雖然房價并未在持續有力的調控中應聲而落，但全國多個主要城市商品房庫存量已達到高位，庫存壓力、資金吃緊日益加劇，給下半年房價下行增加了更多的可能性。雖然5、6月份全國樓市銷售情況有所好轉，但業內預計普遍擔憂下半年市場并不樂觀。
上半年樓市成交總體低迷
房地產調控政策的升級和貨幣政策的持續趨緊，使得今年上半年市場總體低迷，多數城市成交量下降。在中國指數研究院監測的20
個主要城市中，北京、重慶、南京、海口等9 個城市成交量下降，且多數降幅明顯，其中海口成交量降幅最大，在60%以上；其余11
個城市上半年成交仍有增長，但漲幅多在10%以內，成交仍在低位。
而8個重點城市中，成都、深圳、上海、天津和杭州成交面積同比略有上升，北京、重慶、南京3
城市成交面積皆低于去年同期水平。
分析整個上半年的樓市行情可以發現，一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢呈現出較為一致的規律：一季度成交量同比不斷下降，特別是一、二線城市的調控細則大都在2
月中下旬及3 月初陸續實施，故3 月份調控成效逐漸顯露，傳統的樓市“小陽春”在嚴厲的“限購令”面前黯然失色，樓市成交量大幅縮水。4
月調控作用繼續顯現，成交量持續下滑；由于2010年5、6 兩月樓市受4
月新政影響成交量迅速下跌，故今年5、6兩月成交量雖受調控影響依舊低迷，但同比有所上漲。
成交量的低迷雖然沒有使房價出現明顯下跌，但根據中國房地產指數系統“百城價格指數”對100個城市的全樣本調查數據來看，今年1月底“國八條”出臺后，2月—5月，商品住宅價格平均環比漲幅明顯縮小。房價環比上漲的城市個數在減少，環比下跌的城市個數在增加，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制，一系列調控政策的效果逐步顯現。
庫存壓力或大于2008年
更為顯著的變化是，經歷了上半年的成交膠著后，北京、廣州、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升，成為市場關注的熱點。
國信證券對房地產行業銷售情況的跟蹤報告顯示，截止到2011年6月26日，多個主要城市的庫存量同比大幅攀升。國信數據顯示，北京商品房可售套數達到771908套，同比上升21%；上海可售套數為52545套，同比上升27.7%；而在青島、南京、蘇州、廈門等幾個二線城市，可售套數同比增幅更是高達43%、37%、47%、81%。一線城市中，只有深圳庫存量同比小幅下降2.9%。
巨大的庫存量給開發商帶來的資金壓力不可小覷。齊魯證券分析師周濤認為，雖說2010年銷售并不差，行業利潤比火爆的2009年仍增長了10%以上，但由于2010年開發商購地熱情高漲，使得2011年在施工投資和地價款支付上背負了沉重的資金壓力。經過行業資金壓力測試分析可以發現，在銷售額下降8%的情形下，2011年行業資金缺口在7883億元，接近2008年水平；只有銷售額增長5%以上，資金流才可能轉負為正；若銷售額跌幅超過10%，那么行業資金缺口將超過2008年水平。
周濤預計，2011年房地產行業的庫存壓力和資金壓力不會比2008年好，庫存壓力甚至超過2008年。開發商的資金問題或將在下半年集中爆發。
下半年樓市很難樂觀
中國房產信息集團研究總監薛建雄分析了上海樓市上半年成交情況后指出，上海樓市的中堅力量——改善性需求和推動房價上漲的投資性需求已被嚴重抑制。上半年上海紫園、達安圣芭芭、大華錦繡華城別墅等集中成交的案例顯示，開發商在銀根緊縮、銷售放緩的資金壓力下，開始向信托借高息貸或低價賣給供應商抵欠款。這類案例的增多已經非常類似2008年，因此下半年開發商很有可能會因資金壓力而降價賣房。
對于樓市下半年的走勢，大多數業內人士表現出憂慮。策源地產業務發展中心總經理王凌認為，下半年樓市整體成交量無疑將低于往年，房地產市場或將因此出現分化。一部分開發商面對銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力，將“以價換量”，主動調整價格以擴大成交；而另一部分實力雄厚、資金充足的開發商將在“產品力”上下足功夫，高品質、高性價比產品的抗跌抗壓性，將會在這個充滿變數的市場中充分體現。
中國指數研究院上海分院分析師張晉華認為，當前房屋成交低迷，直接影響到開發商資金回籠計劃。考慮到開發商長久以來一直處于高負債率運行的情況，市場預期正在發生變化，外加融資渠道和融資額度的持續變窄和收緊，開發商目前資金壓力已開始凸顯。隨著利率繼續不斷調高和存款準備金率的進一步調整，對資本密集型的房地產業來講，資金鏈斷裂的危機將會進一步加重。