上海樓市近期量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象在單周統(tǒng)計(jì)中屢屢出現(xiàn),多少能反映市場(chǎng)走弱的明顯趨勢(shì)。
佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,上周上海市商品住宅成交面積10.10萬平方米,環(huán)比前周大跌20.52%,全市商品住宅成交均價(jià)21273元/平方米,環(huán)比前周下跌了1.38%。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)CRIC數(shù)據(jù)顯示,單周10.10萬平方米的成交量,為上海樓市自3月中旬以來近5個(gè)月的最低水平。
以目前的消化速度,上海樓市的新房存量,理論消化周期已經(jīng)超過一年,而二手房存量更為龐大,為一手房的兩倍多。有資深中介人士告訴記者,二手房醞藏著更大的危機(jī),龐大待售存量背后,是大量樓市投資資本開始急于拋盤退出。
悲觀預(yù)期加劇:量變到質(zhì)變
易居中國(guó)董事局主席、中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻近日在新浪樂居主辦的“2011中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷變革之路”峰會(huì)上說,“房子越來越難賣,接下來,難度會(huì)進(jìn)一步增加”。
上周,上海市商品房成交面積為26.37萬平方米,相比前周下跌1.27%,成交均價(jià)為15245元/平方米,環(huán)比前周下跌38.56%。這個(gè)看似平常的數(shù)據(jù)暗藏的是,當(dāng)周上海商用類商品房成交面積已超過商品住宅,這在以往是極為罕見的狀況。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示,8月前14天全市新建商品住宅累計(jì)成交套數(shù)為1986套,成交面積為22.8萬平方米,環(huán)比分別下降了23.4%、24.8%;成交均價(jià)約2.14萬元/平方米,比7月同期下降4.5%。
高端項(xiàng)目首當(dāng)其沖。上周上海單價(jià)在5萬元/平方米以上的高端住宅項(xiàng)目,成交套數(shù)環(huán)比下降30%,累計(jì)僅為21套。樓市該價(jià)位段新房成交已連續(xù)3周出現(xiàn)下滑,成交量也跌至近8周最低。
這些變化背后,在于持續(xù)不斷的調(diào)控措施最終推動(dòng)市場(chǎng)從量變走向質(zhì)變。佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評(píng)網(wǎng)首席分析師黃志堅(jiān)表示,2011年政策調(diào)控的嚴(yán)厲度遠(yuǎn)甚于2010年,使之真正成為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控年,供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。
樓市資本謀出路
截至記者8月17日下午3點(diǎn)發(fā)稿,上海樓市交易官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前全市住宅存量房源中,一手房已經(jīng)高達(dá)52822套計(jì)780.17萬平方米,一手房普通住宅10131套計(jì)88.43萬平方米,而二手房更高達(dá)166640套計(jì)1829.28萬平方米之巨。
資深中介人士透露,在龐大二手房存量的背后,是已經(jīng)開始逐步升溫的投資客拋盤舉動(dòng),大量樓市投資資本呈現(xiàn)退出之勢(shì)。
據(jù)漢宇地產(chǎn)上海本溪分行經(jīng)理夏軍介紹,上海細(xì)化的限購(gòu)新政,讓不少投資客因?yàn)橐粡埗悊味颗d嘆。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部長(zhǎng)期對(duì)分行成交資料的統(tǒng)計(jì),目前上海的購(gòu)房者中,有5%-10%是通過補(bǔ)繳稅款購(gòu)房的外地戶籍居民,其中大多數(shù)是投資客,如今這些需求已經(jīng)被遏制。
拋盤撤退資本、被擋在門外仍欲入市的投資資金,兩股合流,住宅樓市龐大投資資本的出路成為難題,同時(shí)也是樓市甚至整體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)巨大不確定性因素。
“在中國(guó)內(nèi)地樓市以外,也有很多不動(dòng)產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。”一位浙江的投資客在“萬通臺(tái)北2011”項(xiàng)目的推介現(xiàn)場(chǎng)對(duì)本報(bào)記者說。據(jù)其介紹,身邊同行的不少投資者對(duì)萬通臺(tái)灣項(xiàng)目表示出很大興趣,意欲出手。據(jù)了解,萬通臺(tái)北2011項(xiàng)目擁有陽明山永久產(chǎn)權(quán)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn),對(duì)國(guó)內(nèi)投資者具有巨大吸引力。
中房信分析師楊晨青認(rèn)為,今年以來以“三限”為核心的調(diào)控力度明顯強(qiáng)于去年,而政府目前手中可打出的牌也依然較多,下半年一二線重點(diǎn)城市重演去年瘋狂的可能性幾乎沒有。