繼7月份修改《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，以及海淀區(qū)二手房交易平臺試點后，近日，北京市發(fā)改委又發(fā)布中介傭金新標準，下調(diào)經(jīng)紀服務(wù)收費。這是14年來北京首調(diào)中介行業(yè)傭金。
按照新的收費標準，從8月31日起，北京中介機構(gòu)的傭金統(tǒng)一下調(diào)0.5%，具體為交易金額500萬元及以下，傭金為2%；500萬~2000萬元，傭金為1.5%；2000萬以上~5000萬元，傭金為1%；5000萬元以上，傭金為0.5%。
對此，北京市發(fā)改委表示，此舉為規(guī)范住宅買賣經(jīng)紀服務(wù)市場價格行為，降低住宅買賣經(jīng)紀服務(wù)費用負擔，降低本市住宅買賣經(jīng)紀服務(wù)收費標準。
這引來了中介機構(gòu)的一片質(zhì)疑之聲。“從調(diào)控的初衷來說，老百姓對于稅負及房價是最關(guān)心的。我認為，對二手房交易環(huán)節(jié)中高達10%的稅費進行適當?shù)臏p免，才是最重要的。”一位大型中介高管說。
機構(gòu)質(zhì)疑政策意圖
對于此次北京市發(fā)改委降低服務(wù)費標準0.5%的政策意圖，偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉(博客,微博)并不諱言：“從鼓勵老百姓買房以及受益購房者角度講，政策意義不大，降中介費并不是最主要的問題，房價的高低以及交易環(huán)節(jié)高達10%的稅費才是最重要的因素。”
其實，對于此次出臺該政策已早有征兆，胡景暉表示，之前已經(jīng)聽說要降中介服務(wù)費，但這次發(fā)改委并沒有跟中介機構(gòu)面對面地溝通討論過。“聽到消息后，中介機構(gòu)也曾通過各種途徑向相關(guān)部門反映過，但無濟于事。從該政策中的分檔差額累進服務(wù)費標準可以看出，成交總價越高的，服務(wù)費率越低。”他說，此規(guī)定是在一定程度上控制服務(wù)費總體額度。
此次新政同時對于中介服務(wù)的其他服務(wù)費用也做出了上限規(guī)定，其中代辦房地產(chǎn)登記服務(wù)收費，最高不超過500元/宗；代辦貸款服務(wù)收費，最高不超過300元/宗；辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)收費，最高不超過200元/宗。而據(jù)某中介機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人介紹，以往，僅過戶費一項的收費就能達到1000~2000元。
該人士表示，目前北京的中介服務(wù)費標準已經(jīng)很低了，深圳現(xiàn)在是3%，珠海為4%，而國外能達到6%左右。當然，目前我國的經(jīng)紀行業(yè)專業(yè)水平還達不到國外的水平，但目前一些大型中介正在通過提高服務(wù)質(zhì)量，提高專業(yè)度來促進市場發(fā)展。
“盡管從百姓受益角度講微乎其微，但對于中介機構(gòu)以及中介行業(yè)來說，還是影響很大。在調(diào)控背景下，二手房市場已經(jīng)開始萎縮。作為大型中介，已經(jīng)開始不斷地通過提高服務(wù)質(zhì)量等各種方式來提高市場份額。”該人士說，與此同時，在提升行業(yè)專業(yè)水平的過程中，人才等相關(guān)投入也不斷加大。但目前中介機構(gòu)能做的只有做更細化的戰(zhàn)略調(diào)整，想要改變行業(yè)現(xiàn)狀還是很難。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也認為，今年宏觀調(diào)控以來，不僅是市場性的政策輪番出臺，對于經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范性政策也十分密集。整個行業(yè)都在積極探索未來中介企業(yè)的生存之路，尤其是一些大型的經(jīng)紀公司已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型。整個行業(yè)的趨勢正在向服務(wù)型的企業(yè)良性發(fā)展。而中介費率的下調(diào)，會對其服務(wù)水平提高和發(fā)展形成障礙。面對利潤的下降，企業(yè)將不得不更注重業(yè)績。另外，尤其是大型中介需要在提升服務(wù)與追逐業(yè)績之間尋求平衡，這對企業(yè)自身調(diào)節(jié)能力的提升，各項服務(wù)平臺的搭建，乃至整個行業(yè)人才體系的養(yǎng)成，都會造成一定困難。
個別中介或退出市場
鏈家地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，當前正值樓市深度調(diào)控，成交量慘淡，二手房市場規(guī)模萎縮。費率的下調(diào)對于經(jīng)紀行業(yè)的影響更加深化和擴大。
事實上，中介公司利潤被攤薄，各家公司為立足市場必須擴大市場份額，中介費下調(diào)后，整個經(jīng)紀行業(yè)的利潤將出現(xiàn)下降。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，7月北京二手房網(wǎng)上簽約8579套，套均總價204萬元，當前北京的中介委托比例接近80%，照此計算，僅1個月經(jīng)紀行業(yè)的利潤將減少7000萬元左右。
林倩認為，直觀上來看，中介費下調(diào)對經(jīng)紀行業(yè)影響巨大，但并不意味沒有出路。因為從影響傭金規(guī)模的因素來看，存量房規(guī)模、換手率、單套房屋總價以及費率和中介委托比例五個變值都會有所牽涉。而存量房規(guī)模短期內(nèi)基本是一個衡值，換手率及單套總價主要由市場調(diào)節(jié)，因此在費率變低的情況下，經(jīng)紀公司要想保證或提高既有收益，唯有增加自身公司的委托業(yè)務(wù)比例。
“當前宏觀調(diào)控對市場成交影響明顯，很多經(jīng)紀公司生存形勢已經(jīng)十分嚴峻，費率調(diào)低會進一步刺激其生存壓力加大。各經(jīng)紀公司的客戶群體、成交類型以及費率構(gòu)成都有所差異，費率調(diào)低且差異性收費后，對于轉(zhuǎn)型及戰(zhàn)略調(diào)整較難的經(jīng)紀公司影響更大。基于這兩個方面都不排除有企業(yè)選擇退出市場。”林倩說。
