北京房地產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)化趨勢進一步加劇。今年1至4月，北京新盤成交近八成集中在五環(huán)外，相比去年同期的比重上漲了一成。業(yè)界專家分析，像北京這樣人口密集的超大城市，住宅郊區(qū)化是必然趨勢，但一定要防范規(guī)劃滯后催生一批新睡城，從而加劇交通壓力。
現(xiàn)象：
郊區(qū)樓盤打響剛需爭奪戰(zhàn)
五環(huán)外樓盤成為北京新房成交的絕對主力。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，1至4月，五環(huán)至六環(huán)項目的新房成交占比為59.96%，比去年同期50.19%比重顯著提升；六環(huán)外樓盤的成交比重為19.94%，與去年同期基本持平。另外，受資源稀缺、價格高漲的因素影響，五環(huán)內(nèi)新房成交比重則從去年同期的29.94%下降至20.63%。
“不好意思，只剩三居了，兩居戶型沒房了。”昨天，記者致電南六環(huán)某新開樓盤售樓熱線，被告知84平方米的戶型已經(jīng)賣完。雖然號稱11999元起價，實際成交在1.3萬元至1.4萬元之間，但這個緊鄰4號線終點天宮院站的新樓盤，交5萬元定金折抵10萬元的優(yōu)惠還是吸引了大批看房人。
剛簽完購房協(xié)議的戴先生表示，南六環(huán)的位置感覺比較遠(yuǎn)，不過開車走京開高速比較方便，坐地鐵也不像八通線需要再換乘才能進市區(qū)，性價比還算不錯。
面對五環(huán)內(nèi)新盤屈指可數(shù)價格堅挺的現(xiàn)狀，急于置業(yè)的剛需購買群體只能將目光投向六環(huán)附近的遠(yuǎn)郊地區(qū)。今年1至4月，大興線沿線樓盤成為新房交易的頭號熱點區(qū)域，共計成交1484套，成交均價16952元/平方米，比去年同期24246元/平方米大幅下調(diào)30%。
“其實單個項目成交價格下探不多，一般在10%以內(nèi)，但整個大興區(qū)域成交均價大幅下降，主要原因在于新增項目大多靠近六環(huán)，項目遠(yuǎn)郊化嚴(yán)重。”業(yè)內(nèi)人士分析，大興房價低于全市均價近2000元/平方米，吸引了城區(qū)不少剛需購買者，交易量中單套面積50至120平方米的占到了62%，均價1.6萬至2萬元/平方米的占比達(dá)到43%。
趨勢：
新房成交量直逼二手房
伴隨眾多新盤低價入市，本市新房與二手房交易量的落差明顯收縮。4月份，本市共計成交商品住宅17787套，其中一手住宅成交7823套，二手住宅成交9964套。
“限購以來，一、二手住宅市場成交量差距正在逐步縮小，顯示出開發(fā)商急于回籠資金的迫切心態(tài)。”偉業(yè)我愛我家(博客,微博)分析師孔丹介紹，從2010年開始，北京二手房交易全面超越新房交易，并將成為長期趨勢，但眼下新房交易大有趕超二手房的勢頭，其特殊原因在于新盤集中降價體現(xiàn)出來的性價比優(yōu)勢。
昌平、房山、通州區(qū)域的樓盤今年以來陸續(xù)加入了剛需爭奪戰(zhàn)，價格下行較為明顯。進入5月，上述區(qū)域新盤集中入市，加上原本房源庫存較高，價格下調(diào)的趨勢還會延續(xù)，郊區(qū)樓盤成交量也將繼續(xù)走高。
總價100萬元能買套像樣的兩居，地鐵出行40多分鐘能進中心城區(qū)，雖然遠(yuǎn)在南六環(huán)附近，但與南四環(huán)一帶的交通條件差異不大，新盤就比二手房更有優(yōu)勢。孔丹認(rèn)為，二手房購買的較高交易成本也是逼迫剛需群體轉(zhuǎn)向新盤的重要原因。
據(jù)測算，同樣總價100萬元的房源，新房交易成本能比二手房低出一二十萬元。其中，新房只需要30萬元首付和1萬元契稅，總計31萬元；二手房由于貸款只能拿到房屋評估值的七成，最低首付為44萬元，加上1萬元契稅和2.5萬元中介費，首筆支出成本高達(dá)47.5萬元，如果是未滿5年的普通住宅，還需要另付5.5萬元營業(yè)稅和1萬元個稅，首筆支付成本達(dá)到54萬元。
相對于新房市場，二手房業(yè)主降價動力不足，寧可轉(zhuǎn)售為租也不愿降價出售，因此價格降幅較小，甚至出現(xiàn)掛牌價普遍上揚的局面，這也促使剛需購買人群流向新房市場。