標普、穆迪兩大評級機構今年以來對在海外發債的中資房地產企業頻繁調降信用評級。標普和穆迪日前還分別發布相關報告，對中國房地產開發商的流動性狀況表示不樂觀。中資房企的還債風險是否已經相當高？中國樓市未來一段時間的走向如何？記者就此采訪了業內人士。
評級機構維持負面展望
穆迪日前發布報告表示，中國房地產開發商的流動性狀況逐漸惡化。在穆迪評級的29家開發商中，今年到期的短期債務總額達到人民幣1590億元，較2011年12月壓力測試時增長了23%。其中境內債務為人民幣1280億元，境外債務為人民幣310億元。穆迪維持對中國房地產業的負面展望，并預計未來12個月房地產業的基本面將繼續轉弱。
此外，標普日前發布的報告顯示，2012年初，中資開發商面臨的局面是今年到期的債務規模處于高位且流動性遭到削弱；另一方面，房地產銷售前景疲弱，再融資狀況困難。2012年許多獲評級開發商面臨較高的再融資風險，特別是那些信托貸款和境外債務在到期債務中所占比例較高的開發商。
標準普爾信用分析師李國宜表示：“我們公開評級的30家中資開發商2012年到期債務規模占未到期債務總額的31%，這一比例并不高。但是，今年到期債務中約42%是境外債券、境外銀行貸款和境內信托貸款，一些開發商在對上述債務種類進行再融資時可能遇到較大困難。”
中資房企會否出現還債風險
那么，中資房企會否出現很高的還債風險呢？
“房地產資金鏈比較緊張的狀況在相當多的中資房企中是存在的，特別是許多房地產企業存在對去年政策的誤判，沒有以價換量，造成目前承受高負債和高庫存的雙重壓力。我認為，按照現在的去庫存速度，7、8月份將會有不少房地產企業面臨較高的償債壓力。”經濟學博士馬光遠對本報記者說。
財經評論員葉檀對本報記者分析說，與境內債務和信托融資相比，中資房企在境外融資的量要小很多。根據目前的狀況來看，一些缺乏融資渠道的中小房地產企業或是以中高端地產為主的房企，到今年年中的時候，其銀行債務和信托債務會進入償債高峰，可能會有較大的償債風險。但對于中資房企的資金狀況要區別來看，不能一概而論，一些大的房產商，其資金較為充足，地產結構也較合理，比如以商業地產、旅游地產為主，這些房企的償債風險相對較小。
葉檀認為，由于境內外利差相差大，越來越多的中資房企愿意到境外融資，還有一些企業未雨綢繆，愿意為打開未來資金通道到境外融資。因此，標普、穆迪等對中資房企的總體狀況做出不佳的評估，對開發商的融資成本是會產生一些影響的。
中國指數研究院指數研究總監何田對本報記者表示，標普、穆迪對中國房地產業的展望可能有些過于悲觀了，忽略了市場成交量正在向好的方向發展。盡管目前中資房地產企業的流動性不容樂觀是肯定存在的，但我們也要看到，那些大的房企的資金狀況與短期負債是能大體持平的，流動性狀況要好于2008年，這主要得益于大的房企經歷了2008年的金融危機后，減少了拿地等支出。
調控政策不會比去年更緊
業內人士認為，對于房地產調控的總體基調和思路，中央多次重申要堅決貫徹，絕不放松，預計2012年中國房地產政策將繼續鞏固已有的調控成果，抑制投機性需求仍將是本年度房地產調控中心任務，但自住性需求支持力度將逐漸加大，調控措施將進一步體現差異化、精準化。另外，還將采取有效措施繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。
何田認為，抑制投資投機需求與鼓勵“剛需”兩手抓，中央對樓市調控的導向依然“強硬”。
葉檀認為，現在房地產市場正在出現整體分化，樓市調控松動的可能性不大。今年對房地產企業來說將是個考驗，中小企業將面臨艱難境遇，贏利空間縮小，虧損現象將不斷擴展；而大型企業融資渠道暢通，融資成本低，資金壓力較小，生存能力會強很多。當然，我們也認為，調控政策可能不會比去年更緊，現在的政策來看，鼓勵“剛需”的特征較明顯，因此，預計今年房地產市場繼續維持盤整態勢，現在的態勢也將為大型企業集團和財團并購提供良機，提高行業集中度。