綜合報道，8月4日，有媒體發(fā)表了一篇題為《央企無視中央喊話,保利一項目上調(diào)逾40%》的文章，報道直指保利春天里項目大幅漲價。對此，保利地產(chǎn)昨日發(fā)表聲明回應(yīng)稱，該項目一、二期產(chǎn)品“與國家公布的經(jīng)濟適用房3%-5%的利潤水平相當(dāng)”，不存在價格上漲40%一說。保利以“微利銷售”辟謠旗下項目大幅漲價的報道，也再次牽出商品房成本、房企利潤率的相關(guān)話題。
保利斥大幅漲價之說失實 稱項目利潤貼近成本
就有媒體8月4日發(fā)表保利地產(chǎn)項目價格上調(diào)40%的報道，8月6日保利地產(chǎn)北京公司發(fā)表聲明稱，該報道內(nèi)容多處與企業(yè)實際情況不符，存在故意扭曲事實誤導(dǎo)讀者的情況。
在這份《關(guān)于不實報道保利春天里大幅漲價的聲明》中，保利地產(chǎn)聲明稱，該項目2010年12月獲取時的綜合樓面地價為8300元/平方米，住宅部分在計算各項收費、市政投入、建安造價等成本后，直接投資單方成本為13532元/平方米。
此成本價，與該項目一期在2012年4月份的銷售均價14321元/平方米和項目二期在2012年7月份的銷售均價15472元/平方米相比，屬于“微利銷售”。
保利地產(chǎn)強調(diào)，一期二期迄今累計銷售760套計算，均價為14485元/平方米，
“與國家公布的經(jīng)濟適用房3%-5%的利潤水平相當(dāng)”。
保利地產(chǎn)稱，漲幅40%的數(shù)據(jù)來源由“二期最高價房源單價直接減去一期最低價房源單價”所得，二期產(chǎn)品由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，平均價格較一期的確有所提升，但幅度僅為8%，不存在報道的40%的漲幅。
聲明指出，這種“不經(jīng)認真分析，隨意立論”的報道，指證央企帶頭領(lǐng)漲樓價的結(jié)論“經(jīng)不起半點推敲，帶有明顯誤導(dǎo)性，也是不負責(zé)任”。
“保利地產(chǎn)作為大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，歷來堅決擁護中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策。”保利地產(chǎn)表示。
業(yè)內(nèi)人士指出，如果真以房價最高值減最低值得出漲價幅度來代表整個樓盤的漲幅，的確有失偏頗。同一樓盤不同的商品房因位置、景觀、配套等資源不同，存在價格差異是合理而且普遍的。
不過，保利以“微利銷售”辟謠旗下項目大幅漲價的報道，也再次牽出商品房成本與售價的話題。
房企業(yè)績?nèi)猿A(yù)期 地價上漲導(dǎo)致房價難降
保利稱，旗下項目屬于“微利銷售”。對此，北京中投聯(lián)達董事長楊少鋒在微博中表示，目前的高房價，關(guān)鍵不在于開發(fā)商不肯降價，而在于成本太高。在房價成本中，稅費地價成本超過45%，此外還包括財務(wù)成本建安成本，棒子不能只打開發(fā)商。除早期囤地的房企，目前開發(fā)商利潤不超過25%。地產(chǎn)大佬任志強也認為，土地拍賣、投資渠道匱乏、流動性泛濫、稅負過高才是房地產(chǎn)的核心問題。
但這些觀點受到網(wǎng)友的質(zhì)疑，有網(wǎng)友表示，房企利潤率已經(jīng)達到25%還嫌少，可以和賣牛奶的去比比。
日前，五十多家房地產(chǎn)上市公司公布2012年半年業(yè)績預(yù)告，從數(shù)據(jù)來看，房企業(yè)績和利潤并沒有傳說中那么的“不堪”。在50家國內(nèi)上市房企中，大部分企業(yè)均已完成全年銷售目標(biāo)的一半以上。
22家“標(biāo)桿”房企上半年的銷售總額更是高達4149億元，同比增長14%。而最近萬科發(fā)布的2012年半年報顯示，上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入307.2億元，同比增長53.7%；實現(xiàn)凈利潤37.3億元，同比增長25.1%。
與調(diào)控前相比，房企利潤或許有下滑趨勢，但與其他實體企業(yè)相比，房企利潤增長速度仍保持在合理的水平。
而對于“地價與房價”、“面粉”與“面包”的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)界也早有討論。市場中“高溢價”地頻現(xiàn)，地價不斷上漲，必然影響市場對于后市走勢判斷，從而進一步推動樓市成交和價格上漲。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8717元／平方米，環(huán)比6月上漲0.33%。
在房價止跌回穩(wěn)的同時，土地市場的異動也引發(fā)了人們對房價進一步上漲的預(yù)期。5月以來，廣州、北京、天津相繼誕生單價地王，上海、南京等城市也連續(xù)出現(xiàn)高溢價地塊成交情況。前幾年已經(jīng)無數(shù)次被驗證的地王效應(yīng)再次顯現(xiàn)。據(jù)媒體報道，廣州珠江新城、北京萬柳、天津八里臺等地王誕生后，周邊新房和二手房價格紛紛應(yīng)聲而漲。地價、房價這一對“面粉”“面包”，再次顯現(xiàn)出互相助推漲價的態(tài)勢。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前空前嚴厲的樓市調(diào)控目的尚未達到，經(jīng)濟出現(xiàn)滑坡，地價、房價同時出現(xiàn)反彈勢頭，樓市調(diào)控受到空前考驗。而地方政府面臨的尷尬是：如果嚴格調(diào)控，遏制地價反彈，財政狀況可能惡化；如果放松調(diào)控，放任地價反彈，勢必重新陷入房價“越調(diào)越漲的”怪圈，導(dǎo)致調(diào)控功虧一簣。
在此之前，為避免土地成交熱點區(qū)域的在售房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上漲，北京市住建委曾暫停了對土地成交熱點區(qū)域內(nèi)的預(yù)售許可審批，并對申報預(yù)售價格實施行政干預(yù)，以避免出現(xiàn)“地王領(lǐng)漲樓市”的預(yù)期。
北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，房價上漲的根源是地價不斷上漲，土地不斷升值，因此，除了要加快收入分配改革外，還需要對房地產(chǎn)制度進行改革。