“最近幾個月，我們一直在中關村周邊看房，可沒想到的是那里現在的房價甚至比調控前還要高出不少。”8月8日，由于男朋友在附近工作而想在中關村區域置業結婚的金小姐對《第一財經日報》抱怨。
直到最近，金小姐才明白，原來他們是誤打誤撞闖入了學區房的置業區域。
據21世紀不動產大河莊苑店的經紀人小王介紹，目前該區域超過20年房齡的二手房價格為37000~38000元/平方米，“由于處在教育資源豐富的地區，現在我們這里的房價已經達到甚至超過去年年初宏觀調控之前的水平了，房價恢復的速度顯然快于其他非學區的房源。”
萬柳傳奇
在遍布北京市各地的學區房中，最為耀眼的當數位于海淀的萬柳地區，其區域內房價攀升的速度堪稱傳奇。
由于緊鄰中關村三小、人大附小、人大附中等名校，清華大學、北京大學及人民大學等高等學府也是近在咫尺，再加上周圍優越的地理環境，萬柳區域的房子成為北京升值最快的學區房之一。
以其中的萬城華府項目為例。2005年，當時號稱萬柳地區最后一個住宅項目的萬城華府入市，一期售價16000元/平方米，直到2010年初，該項目最后一套330平方米躍層的現房房源，最終成交總價為1500萬元/套，均價約為45000元/平方米。
“萬城華府是本區域內品質最好的項目之一，因此價格也是最貴的。”萬柳地區鏈家地產的經紀人張揚介紹，就在今年6月1日~20日，萬城華府二手房成交了5套，其中的4套成交均價為8萬多元/平方米，另外一套成交價則超過9萬元/平方米。“最近，這個項目的二手房價又上漲了一些，均價已經超過9萬元/平方米，個別帶花園的房源價格甚至超過了10萬元/平方米。”
七年之間，萬城華府的溢價率已達到5.6倍，相比兩年半前項目封盤售罄時的價格也實現了翻番。
不僅是萬城華府一個項目，其周邊一些較早開發的項目如光大花園、萬泉新新家園等的二手房均價2005年時在8500~9500元/平方米左右。而目前，這兩個項目的售價則在5萬元~7萬元/平方米不等。
“萬柳區域內帶中關村三小上學名額的碧水云天、蜂鳥家園等幾個項目的二手房價格還要比其他項目每平方米貴1萬多元。”張揚表示。
他提到的碧水云天項目中的一部分房源只是當年提供給萬柳地區拆遷戶的回遷房，“當初的房價每平方米不過三四千元”。十年間，這部分房源的價格漲幅甚至已超過10倍。
顯然，目前的價格并非萬柳地區房價的頂部。
7月10日，經過激烈競拍，中赫置地最終以26.3億元外加配建16400平方米回購房面積的代價，摘得了北京市海淀區萬柳地區居住用地（六郎莊搬遷平衡資金用地）。據估算，扣除回購房成本后，該地塊商品住宅部分的樓面價約為每平方米4.15萬元，不僅排名北京住宅類地塊樓面價首位，也是全國土地單價的第一。
有機構預計，未來該項目入市時，售價有望達到15萬元/平方米。
資源緊缺
“為解決子女就學問題，置換學區房已由"個別現象"日漸形成"普遍、提前"的主流趨勢，這正是教育資源稀缺、學區房源少推動形成的。”21世紀不動產北京區域總經理寇海龍如是說。
據鏈家地產市場研究部統計，當前北京市學區房成交均價大約在25000~50000元/平方米不等。其中部分重點小學周邊的房價明顯偏高，如朝陽門商圈的史家小學的學區房平均價格高達48000元/平方米，其周邊樓盤均價不到40000元/平方米；而海淀區中關村一小、中關村二小的學區房均價則為42000~45000元/平方米，其周圍普通樓盤價格僅為30000~35000元/平方米。
“整體來看，調控對于學區房價格作用并不明顯。一年來，其價格基本持平無變化，僅有個別區域有所回落。”鏈家市場研究部馮聯聯舉例表示，其中降幅最為明顯的是白家莊西里，在今年3月市場價格最低時均價約為29000元/平方米，同比降幅約5%，明顯低于全市平均價格降幅。
在教育資源最為豐富的海淀區，鏈家地產的統計數據顯示，海淀區二手住宅成交均價從1月份的2.71萬元/平方米，上漲至7月上旬的3.18萬元/平方米，其中6、7兩月成交均價都在3.1萬元/平方米以上。其中，學區房成交價格的快速上漲，成為助推海淀區二手房價上漲的主要原因。數據顯示，海淀全部成交的二手房中，學區房的占比大約在45%，位于各區域占比前列，該類房源價格的上漲成為帶動區域二手房均價上漲的主要力量。
馮聯聯認為，學區房的價格之所以抗政策風險的能力較強，一方面是因為其稀缺性強，需求相對穩定。另外一方面也是因為重點小學一般都位于優質地段，抗跌性好。在限購政策實施，二手房整體價格下滑的情況下，學區房能夠快速止跌，保持企穩。
鏈家地產的一項統計就顯示，隨著傳統的學區房旺季開始，今年3月份學區房需求與前兩月相比明顯增加，部分區域超過了1倍。在3月房地產市場的觀望氣氛最為濃厚之時，北京學區房的供需比仍達到1：4。
“不過，購房者在購買學區房時，不僅要及早關注目標房源，還要提前了解目標學校的學區房政策，比如一些學校就要求全家戶口均在戶口本上，且落戶要滿3年。”寇海龍提醒，學區房的劃分，各個學校對學區房的要求也會不斷調整，購房者還需要與目標學校、教委或者中介公司人員進行咨詢、求證，以免發生適齡兒童不能及時入學的局面。