以限購為“殺手锏”持續了近兩年的宏觀調控，對豪宅的深刻影響已顯現：豪宅市場整體“水漲船高”現象漸失。綜觀今年豪宅市場行情與房地產整體大勢較為一致，二季度開始回暖，在7、8月份時熱銷，隨著年底到來，銷售節奏放緩。而以合生·霄云路8號、瑞安·君匯等為代表的豪宅，銷售節奏相對比較平穩，如瑞安·君匯自開盤以來，持續銷售，不到一年，認購簽約率已超過80%，其銷售節奏并沒有因為年底樓市進入淡季而放緩。
前幾年京城豪宅市場呈現的都是“水漲船高”狀態，如今業內普遍認為豪宅售價價差在增大。“實際豪宅市場已經細分為了‘高端豪宅’與‘頂級豪宅’。 ”中原地產投資顧問部總經理張坤昱表示。記者所采訪的業內人士多數認為，豪宅兩極分化的房價分水嶺基本在單價八萬元。換言之，以單價8萬為分界線，京城今年熱銷的多數豪宅單價在5萬元左右，屬于高端豪宅。而備受高端買家關注的另外一類豪宅，單價則都在8萬元以上。如盤古大觀最低價11萬元/平方米、長安太和均價8.3萬元/平方米、瑞安·君匯大戶型新品售價也將超8萬元/平方米，諸如此類樓盤屬于頂級豪宅。
“宏觀調控無疑是京城豪宅兩極分化的導火索。”徐偉成分析。在以限購為“殺手锏”的嚴厲宏觀調控背景下，投資類、改善類需求受到嚴重制約，有部分豪宅迫于資金回籠壓力，以低于市場預期價開盤或采取“以價換量”的舉措，而另外部分豪宅恰恰相反，價格穩中有升，促進了兩極分化。前者以保利地產旗下豪宅保利東郡為例，今年6月份，該項目為加速去化，推出了部分法式新品，此部分房源售價由此前的42000元/平方米降低到了38000元/平方米。后者以瑞安建業旗下的豪宅瑞安·君匯為例，該項目12月份將主推大戶型新品，此部分房源全新升級。
在業內人士看來，京城豪宅兩極分化最根本的原因還在于不同豪宅擁有資源的差異性。“對稀缺資源的占有是豪宅共性。‘城市資源、人文資源、自然資源、產品資源’是衡量豪宅價值的四大尺度，但頂級豪宅比高端豪宅占有的資源更具有不可替代性和特殊性。”張坤昱分析。“宏觀調控所帶來的房產市場波動，對于豪宅來說，就是價值標尺的分化，偽豪宅會被‘打回原形’，高端豪宅會‘順時就市’，只有頂級豪宅才能經得起時間的檢驗。”張坤昱說。