6月中旬，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（下稱《辦法》），規(guī)定開發(fā)商禁止直接收取商品房預(yù)售款，而是要存入銀行的專用賬戶。預(yù)售款受到“特殊”監(jiān)管，這一個小小的變化，竟在京城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引起了不小的爭議。
《辦法》同時要求，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行實行重點監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設(shè)。完成初始登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%。
一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，主要是為了防止開發(fā)商資金鏈斷裂影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而給購房者、銀行等相關(guān)利益方帶來損失，防止?fàn)�尾樓的出現(xiàn)。此外，《辦法》通過要求企業(yè)實施專款專用，可以有效防止開發(fā)商攜款外逃等現(xiàn)象的出現(xiàn)。
實際上早在2010年12月，北京市就出臺了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）。陽光100集團副總裁范小沖告訴《中國經(jīng)濟周刊》，當(dāng)時《暫行辦法》也要求商品房預(yù)售資金全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，但這一規(guī)定在實際執(zhí)行中往往大打折扣。
時隔兩年半，北京市出臺《辦法》，意味著北京市再度加大了對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度，但這一政策真能有效調(diào)控房價嗎？
嚴(yán)控預(yù)售金防止項目爛尾
范小沖：這個規(guī)定可以防止房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中出現(xiàn)風(fēng)險。如果開發(fā)商挪用這項資金，導(dǎo)致這個項目不能如期交付或者爛尾，那么就會影響到購房者的權(quán)益，帶來社會風(fēng)險和金融風(fēng)險。
現(xiàn)在發(fā)文嚴(yán)管這一款項實際是卡住了開發(fā)商的一條資金渠道。預(yù)售資金不能隨意挪用，那么開發(fā)商就可能面臨資金短缺的壓力。但是，要想得到這一效果，必須要嚴(yán)格監(jiān)督。
陳云峰：預(yù)售資金監(jiān)管制度重在保證工程安全，預(yù)防房價大幅下滑時開發(fā)商卷款潛逃，保證了預(yù)售項目如期完工不爛尾，從這一角度來看，這一政策或?qū)㈤L期執(zhí)行下去。
胡景暉：房地產(chǎn)預(yù)售條件趨嚴(yán)，意味著預(yù)售之前需要更多的資金投入，一定程度上加大企業(yè)的資金壓力；預(yù)售資金監(jiān)管政策“轉(zhuǎn)正”將使得開發(fā)商的預(yù)售資金使用靈活度受限，影響資金的流動性。
而這項政策出臺的意義更多在于對近期即將到來的新房市場交易高峰進(jìn)行提前干預(yù)，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險防范意識，進(jìn)一步管理好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房價的預(yù)期。
中小企業(yè)或被洗牌出局？
謝逸楓：預(yù)售資金大約占房地產(chǎn)企業(yè)長期資金的三分之一，預(yù)售資金并不會對其生存發(fā)展產(chǎn)生明顯的牽制作用。但是對于中小房企，特別是小型房企的打擊就會比較嚴(yán)重。
這些小企業(yè)自有資金本身就很少，既不能得到銀行貸款，又無法登陸資本市場。信托、基金也不偏愛他們。所以中小房企的主要資金來源就是靠賣房子，也就是銷售回款。現(xiàn)在這條騰挪之路也被堵死了，那么他們必將面臨資金考驗。說嚴(yán)重了，他們甚至面臨死亡考驗。
范小沖：預(yù)售資金監(jiān)管實際上是把這部分錢“鎖在了籠子里”。那么一些資金渠道稀缺，資金鏈不穩(wěn)定的中小型房地產(chǎn)企業(yè)會受到明顯的影響。
中小房企如果不能使用預(yù)售資金擴張，那么他們就要另尋出路。但是，無論是私募基金還是信托還是民間借貸，這些資金渠道的融資成本都相當(dāng)高。
大型企業(yè)比如國企央企除了預(yù)售資金，他們還有其他的融資渠道，比如銀行貸款。而其他大企業(yè)實力雄厚，可以承擔(dān)其他融資渠道帶來的高成本。
會提高房價上漲預(yù)期？
范小沖：我認(rèn)為《辦法》不但不能抑制房價，反而可能會刺激房價上漲的預(yù)期。因為如果這部分資金被限制使用，那么房企就要尋找其他高成本融資渠道。那么這部分資金成本壓力最終會轉(zhuǎn)嫁到房價中。此外，預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)實際上也是減緩了房地產(chǎn)項目預(yù)售的節(jié)奏。這可能會減少市場上房源的供給。
謝逸楓：預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)，會增加有效供給，但不一定導(dǎo)致房價下降。因為每個房企都會根據(jù)自己項目所處位置的總供應(yīng)量和自己的庫存情況、去庫存化進(jìn)度等因素來確定銷售價格。
房地產(chǎn)市場依然供不應(yīng)求，即便要求預(yù)售款專款專用，也不能刺激房企增加供應(yīng)。房企一旦不能借預(yù)售款回籠資金，可能會導(dǎo)致企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率下降，由此帶來的損失企業(yè)有可能會以提高房價的方式進(jìn)行彌補。