|
在李克強總理提出打造中國經濟升級版之后，房地產市場何去何從一直備受關注，而時下，以房價漲跌為表象的行業走勢與調控政策的博弈越來越嚴峻。
客觀來說，房地產在特定時期發揮了刺激經濟高速發展之功，但同時，隨著經濟結構調整惰性的累積，房地產綁架銀行體系的風險也在加劇。在經濟下行風險不減的形勢下，一方面政府寄望通過降低投資、淘汰落后產能來提升經濟肌體的健康度；另一方面，又不能因為經濟失速而損失就業等民生訴求，這顯然是個兩難的選擇。有專家尖銳地指出，“政府要想真正的調整經濟結構，就必須去經濟的‘房地產化’，即以房地產市場重大調整作為整個經濟結構調整的切入點”。觀點不錯，可是，在放棄高增長去房地產化的時侯，如何找到能穩定經濟增長和替代房地產業留下的空白呢？
我們認為，如今房地產業存在的一些問題也并非能隨著“去房地產化”一并揮之而去。
一是在分配環節，保障房變味。原本由政府為中低收入住房困難家庭提供，涵蓋廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房的保障性住房，屢屢被曝光資金挪用，分配不公，申請黑幕。而由于缺少退出機制，一些地方的保障房已經被用來出租，小區內寶馬奔馳豪車隨處可見。
不過，政府堅持商品房與保障房兩條腿走路，并尤其看重保障房建設。今年3月，財政部公布2013年中國城鎮保障性安居工程的建設目標是基本建成470萬套、新開工630萬套。6月26日，國務院常務會議決定，今后五年再改造城市和國有工礦、林區、墾區的各類棚戶區1000萬戶。同時提出，抓好其他保障房的建設、分配和管理，做好房地產市場調控，促進房地產市場健康發展。依筆者之見，保障房建設的力度不可謂不大，而如何確保建設初衷能夠在各個落實的環節中不打折扣，少打折扣意義更大。
二是保有環節，稅收征管難。一直以來，房產稅征收被認為是管控房價的殺手锏，而住房信息聯網被認為是房產稅征管的前提。此前，住建部承諾今年6月底“實現500城個人住房信息聯網”，如今已超過最后期限近一個月，盡管輿論不斷，住建部仍遲遲沒有回應。事實上，房地產業之所以能夠歷盡一輪輪調控“九死一生”，公開秘密在于，以目前的地方財政體系，中短期內，甚至相當一段時間內，難以離開土地財政為主要內容的房地產“印鈔機”。
房地產業糾結了太多的利益關系。當前審計署查出的問題多與地產業相關聯。以北京為例，2010年至2012年間，市國土局應收土地出讓收入1853.2億元，經核實，實際收入1845.2億元，有8億元土地出讓收入沒有及時上繳國庫。對銀行理財產品的審計中發現，抽查的165筆理財中涉及329只理財產品233億元資金違規投向了房地產開發等禁止領域。
三是流通環節，各類稅費高。按照最新的二手房交易稅費計算，買賣雙方共涉及契稅、交易服務費、交易印花稅、土地出讓金、個人所得稅等10余種不同名目稅種。以出售一套100平米總價300萬元的普通住宅計，根據房產是否滿5年，買房是否首次購房以及賣方是否家庭唯一住房等不同標準，買賣雙方需要繳納的稅費從4.5萬元-28.8萬元不等，這其中不含經適房需繳納的10％綜合地價款。原本限制投機獲利避免推高房價的高稅收初衷成為了中介機構“陰陽合同”規避稅收的推手，并助長賣家提高房價轉嫁稅費。
其實，房子生產周期長與不可復制性的特征是造成供需矛盾的一大因素，因此，筆者建議針對當前的需求端的膨脹，放開二手房流通限制，允許自由交易。這在理論上相當于擴大供給量，反而可以對沖一部分需求，從而平抑房價，降低房產投資投機預期。當然，前提是政府在交易環節上提供便利，在稅收環節上讓利。
或許，房地產業的問題不只筆者淺見之上述一二三。在中國經濟進入轉型期的今天，對于一個曾經發揮重要作用如今依然有影響力的行業，如何理順其中盤根錯節的利益關系、盤桓往復的信息交錯，實現“去房地產化”的困難程度是可以想見的。
|