進(jìn)入2014年以來(lái)，個(gè)人住房貸款沒(méi)有如往年年初一樣可以享受放松額度與降低利率的待遇，相反，額度緊張和利率上浮的消息層出不窮。
全國(guó)22個(gè)城市的69家銀行分支機(jī)構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示，包括工農(nóng)中建四大行在內(nèi)，全國(guó)將近90%的銀行提高首套房貸款利率。貸款的收緊對(duì)北京有剛性需求的貸款購(gòu)房者而言又會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?《證券日?qǐng)?bào)》記者近日走訪了北京市西城區(qū)阜成門(mén)附近的多家售樓中介和銀行，尋求這一問(wèn)題的答案。
房屋銷售市場(chǎng)“漲聲依舊”
在北京市西城區(qū)晶華小區(qū)，記者首先詢問(wèn)了這里的一家鏈家地產(chǎn)。“因?yàn)榈靥幗鹑诖蠼指浇@里的樓盤(pán)銷售一直都很火爆，但是根據(jù)北京市出臺(tái)的政策規(guī)定，四環(huán)以內(nèi)基本很難新建普通商品房，只能蓋寫(xiě)字樓，所以這一塊的樓盤(pán)最新的都是2010年開(kāi)盤(pán)的”，一位鏈家地產(chǎn)的員工給記者詳細(xì)講解了購(gòu)買首套房和二手房的資質(zhì)、流程，還拿出詳細(xì)的流程圖給記者看。在這張圖表上，記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)房屋購(gòu)買合同的各個(gè)環(huán)節(jié)都有詳盡的描述，包括委托登記房源公示、實(shí)地看房、成功簽約、房屋評(píng)估以及首付款交割、銀行面簽審批通過(guò)、發(fā)放貸款、物業(yè)交割、領(lǐng)取房產(chǎn)證等程序，流程非常清晰。
當(dāng)被問(wèn)到提高首套房貸款利率的影響時(shí)，該置業(yè)顧問(wèn)分析稱，雖然現(xiàn)在多家銀行由于“錢緊”、資金成本上升的原因，將原本還存在優(yōu)惠的首套房貸款利率持續(xù)上浮，但上浮幾個(gè)百分點(diǎn)會(huì)對(duì)貸款買房的剛性需求產(chǎn)生的影響不會(huì)很大。
“就以我們所在的這個(gè)小區(qū)為例，上調(diào)利率并不會(huì)影響這里的購(gòu)房需求，因?yàn)檫@里的房?jī)r(jià)均價(jià)在7萬(wàn)元到8萬(wàn)元每平米，在這里購(gòu)房者基本都是金融街上班的人，利率上浮對(duì)于金融街的上班族來(lái)說(shuō)并非一個(gè)很大的數(shù)字，也并不會(huì)影響他們的購(gòu)房需求和戶型選擇”，他告訴記者。
在這里的另一家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，一位高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)也做出回應(yīng)。她認(rèn)為，調(diào)高利率只是影響剛性需求成本的一個(gè)因素，還有一個(gè)影響也不能忽略，那就是貸款的額度。首套房的貸款額度為評(píng)估價(jià)的70%，二套房的貸款額度為評(píng)估價(jià)的30%，正是基于這樣的額度控制，貸款利率的影響也會(huì)有所區(qū)別。
從三月已經(jīng)公布售價(jià)的新盤(pán)中不難看出，價(jià)格上漲仍舊是京城樓市的整體趨勢(shì)。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年三月份的新盤(pán)數(shù)量遠(yuǎn)高于一、二月份新盤(pán)的數(shù)量，在價(jià)格上，許多公開(kāi)了價(jià)格的新盤(pán)仍以漲價(jià)為主，在這些新盤(pán)中，六環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)全部高于2.5萬(wàn)元/平方米，即便是六環(huán)外，兩萬(wàn)元的價(jià)格上限也屢遭突破。比如，房山區(qū)的京投萬(wàn)科·新里程，此次的報(bào)價(jià)為25000元/平方米，而上期價(jià)格則為20000元/平方米左右。
一位售樓處的工作人員告訴記者，北京目前的新房市場(chǎng)完全由賣方主導(dǎo)。比如，龍頭萬(wàn)科位于南六環(huán)外的某剛需項(xiàng)目，售價(jià)超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米，而且如果不找內(nèi)部人協(xié)助，很可能買不到房，更別提選擇好樓層和好戶型了。目前優(yōu)先買房的都是排號(hào)客戶，而排號(hào)購(gòu)房人已經(jīng)超過(guò)了實(shí)際賣房的數(shù)量。
個(gè)貸經(jīng)理稱有助于抑制房?jī)r(jià)
記者又來(lái)到了幾家股份制銀行，了解銀行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)利率上浮的解讀，發(fā)現(xiàn)銀行個(gè)貸經(jīng)理的觀點(diǎn)與房屋中介置業(yè)顧問(wèn)略有不同，他們均認(rèn)為該政策將有助于抑制房?jī)r(jià)。
在金融大街附近的一家總部位于北京的股份制銀行，個(gè)貸經(jīng)理為記者詳細(xì)解答了貸款買房的相關(guān)資質(zhì)和流程。他還特別提到了在審查資質(zhì)的過(guò)程中，個(gè)人征信系統(tǒng)的信息將影響個(gè)人貸款的額度。在他提供的《按揭貸款所需材料清單》中，收入證明一欄又被單獨(dú)列出。在問(wèn)到利率調(diào)高對(duì)貸款者的影響時(shí)，他說(shuō)，該行對(duì)首套房的貸款利率上浮10%，二套房的貸款利率上浮20%，之所以出臺(tái)這樣的利率政策，第一個(gè)原因在于銀行資金緊張，為了維持金融行業(yè)的穩(wěn)定而減少資金流出;第二個(gè)原因在于目前的通貨膨脹率依然沒(méi)有消除，減少社會(huì)上的貨幣流通量可以起到抑制通貨膨脹的作用。“中央的貨幣政策總是能有效的起到調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用，因?yàn)樘幱谶@樣的出發(fā)點(diǎn)，所以會(huì)在短期內(nèi)抑制過(guò)熱的購(gòu)房需求，讓資金回籠，也能在客觀上抑制過(guò)熱的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)”，這位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，“從而間接推動(dòng)房地產(chǎn)的銷售”。
在浦東發(fā)展銀行金融街支行，記者了解到，浦發(fā)銀行對(duì)首套房的貸款利率并沒(méi)有調(diào)整，但二套房的利率上浮幅度為10%。對(duì)于各家銀行調(diào)高利率的政策，個(gè)貸經(jīng)理認(rèn)為，目前來(lái)講這個(gè)政策確實(shí)可以起到抑制通貨膨脹，減輕房地產(chǎn)投資熱度的效果，如果效果顯著，今后可能還會(huì)繼續(xù)調(diào)高個(gè)人房貸利率。