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集體土地上的宅院能不能賣給村外人？

2006-12-27 來源:《經濟日報》2006年12月27日 8版

    近年來，隨著經濟發展和城市化進程的加快，城市住房價格不斷上升，很多購房人將目光投向了農村。與此同時，出現了不少農村集體經濟組織的成員將建造在集體土地上的房屋出售給非本集體組織成員的情況。需注意的是這類住宅交易一旦發生爭議，由于違反了土地管理法的相關規定，買房人的權利將難以得到法律的有效保護。
    2001年年初，甲村的村民李某夫婦與乙村村民高某簽訂了一份宅院及房屋買賣協議，約定由高某以3萬元的價格購買李某夫婦位于甲村的全部房屋及樹木，甲村村委會也在這份協議上簽署了審批同意雙方交易的意見。
    協議簽訂后，李某夫婦便將自家的宅院交付給了高某，高某也依約陸續支付了3萬元購房款。幾年過去了，如今，李某夫婦覺得自己當時賣房的舉動欠妥，價格也太低，遂以自己一直沒有辦理過戶手續為由將高某告上了法庭，要求判令當初簽訂的買賣合同無效。對此，高某很氣憤。他認為，雙方之前簽訂的購房合同是真實的意思表示，并經過了對方村委會的審批，不存在法律規定的無效情形，而且自己買下這個宅院后就將原來居住的房子賣了，如果現在提出合同無效，自己將無家可歸，所以不同意李某夫婦的訴訟請求。
    法院經審理認為，上述房屋所在土地是歸甲村所有，而被告高某的戶籍所在地是在乙村，也就是說高某并不是甲村的村民，而當事人簽訂、履行合同應當遵守法律、行政法規的規定，李某夫婦將建造在集體土地上的宅院出售給非本集體組織成員，這已違反了我國土地管理法中關于任何單位和個人不得非法轉讓土地的規定，所以原告李某夫婦要求確認上述購房合同無效，應予支持，被告的答辯意見不能采納。法院最后依據合同法第52條第(五)項判決雙方當事人簽訂的宅院及房屋買賣協議無效。
    近年來，一些農村集體經濟組織在本村所有的土地上為本村村民建造住宅，而部分農民為了獲得土地價值和更多的利益，在自己居住需要得到滿足的情況下，將多余的房屋對外銷售，賣給非本集體組織的居民長期使用。殊不知，這種行為得不到法律的認可。根據我國目前的法律規定，出售房屋必然導致宅基地所有權或使用權的轉讓，以保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因為房屋土地歸屬于他人而引起紛爭，但是農村土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與特定身份相聯系，不能被出讓、轉讓或出租用于非農業建設的。這就提醒大家，目前利用集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，它違背了我國嚴格限制宅基地流轉的政策，所以此類房屋的買賣合同也是無效的，購買者即使付出了相應的價格，但因其對所購買的房屋并不享有產權，一旦發生糾紛，將因缺少相應法律的保護而遭受經濟損失。

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