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一年審判實踐反映：物權法三方面問題待完善

2008-10-17 記者:曾亮亮來源:經濟參考報

　　本報訊《物權法》實施一周年之際，北京市朝陽區法院對一年來依照物權法辦理的民事案件進行了系統調研發現，該法實施過程中存在三個方面問題亟待完善。
　　一是建筑物區分所有權制度急需實施細則。《物權法》對建筑物區分所有權作了專章規定。該法實施后，因建筑物區分所有權引發的新糾紛不斷增加。比如，業主與開發商、物業公司之間就車位、地下車庫、設備層等所有權歸屬問題以及由此附帶的經營收入問題產生糾紛訴至法院；物業公司與業主以及業主之間就部分業主擅自拆改窗臺、陽臺、房屋墻體、侵害房屋共有部分的行為發生大量糾紛；業主委員會與業主之間因業主權利行使發生爭議訴至法院；業主委員會與物業公司之間因物業管理問題發生訴訟。在這些糾紛的解決中，業主委員會的訴訟主體問題、共有部分及自有部分的具體界限、業主權利的具體行使方式等方面問題都需要相應實施細則予以規范統一。
　　二是所有權登記制度需要建立配套規范。經過調研朝陽法院發現，因所有權登記引發的糾紛處理是《物權法》的實施難點，需要建立相應配套制度予以解決。在法院裁判文書確定產權歸屬的案件中，需要確定與權屬登記部門的銜接機制，以避免出現裁判文書確定產權歸屬后，名義登記人仍出售房屋的情況，妥善保護當事人的合法權益，維護司法裁判文書的權威性；需要完善登記錯誤賠償問題的配套規定，就賠償的具體操作方式、向登記機關索賠和向提交登記資料的人索賠之間的關系作出明確規定；對所有權登記的民事、行政交叉問題出臺相應規定，解決民事審判與行政審判的銜接問題。
　　三是房屋買賣案件新問題需要統一認識。這些問題主要表現在《物權法》規定了設有抵押權的房屋出賣應經過抵押權人同意，但對于此類買賣合同效力如何認定司法實踐中存在分歧，需要統一；《物權法》對于農村房屋買賣合同的效力未作明確規定，對于農村房屋買賣合同案件的處理仍然存在較大爭議；經濟適用房買賣合同效力的認定以及二手房的損害賠償問題尺度尚不統一，仍需進一步調研解決；《物權法》首次明確規定了不動產善意取得制度，但是對于買賣合同與不動產善意取得制度的銜接問題未作明確規定，如何認定善意取得以及買賣合同的效力，審判實踐中仍有爭議。

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