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蘭某等人與李某在同一小區(qū)的同一棟房屋，李某住在樓頂。2009年5月，李某向開發(fā)商購買房屋時，曾與開發(fā)商約定，樓頂?shù)穆杜_送給李某專用，蘭某等人對此并不知情。后李某將露臺建成了花園、菜地、魚池，還飼養(yǎng)了許多鴿子，枯枝敗葉、鴿糞羽毛等，常常是亂七八糟，弄得蘭某等人苦不堪言。蘭某等人曾多次與之交涉，李某卻以開發(fā)商已將露臺送他專用，蘭某等人無權(quán)干涉為由置之不理。蘭某等人只好訴請法院解決。
法院審理認為，開發(fā)商與李某“買房屋，送露臺”的約定是無效的，蘭某等人有權(quán)要求李某恢復原狀，將露臺交由全體共有業(yè)主，遂支持了蘭某等人的訴訟請求。
一方面，露臺當屬全體業(yè)主共有。《物權(quán)法》第七十條、第七十三條分別規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”露臺作為整幢的頂部，具有用于消防通道等多種功能，這些功能決定了它屬于“其他公共場所”，而不是某個業(yè)主的“專有部分”，應當由整幢樓房的全體業(yè)主共同所有、共同使用、共同管理。
另一方面，開發(fā)商與李某“送露臺”的約定無效。《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益……”而發(fā)商與李某的約定，不僅是惡意串通，而且損害了蘭某等人的利益，也違反了《物權(quán)法》的強制性規(guī)定，因而自始便沒有法律約束力。
再一方面，就本案情形，應按《合同法》第五十九條之規(guī)定處理，即：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。” |