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梁某于2009年元月，以30萬元的價格購買了李某的一套二手房。雙方當時為了逃避繳納營業稅、契稅等，而沒有辦理房屋產權變更(過戶)登記。誰知，2010年5月，鐘某卻持該房屋的抵押登記證明，要梁某騰出房屋，以便其拍賣、變賣房屋從中優先受償。原來李某在將房產證交給梁某后，悄悄到發證機關謊稱房產證遺失而補辦了新的房產證，然后用補辦的房產證辦理了他項權證，獲取了鐘某的25萬元抵押借款。因梁某以已經付清房款并實際居住為由拒絕騰房，雙方成訟。
法院審理認為，雖然梁某已經付清房款并實際居住，但不能對抗抵押登記，鐘某有權請求其騰房，通過對該房屋的拍賣、變賣從中優先受償。
首先，梁某與李某的房屋買賣合同并未發生法律效力。《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續等手續生效的，依照其規定。”而《物權法》第九條、第十四條分別規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”即房屋產權證書是權利人享有該房屋物權的證明，梁某與李某未辦理變更登記，從法律意義上說，房屋的權利人仍然是李某，梁某雖已付清房款且實際居住，并不等于獲取了房屋產權。
另一方面，梁某與李某的行為不具有法律約束力。他們為逃避繳納營業稅、契稅等費用，故意不辦理過戶手續，屬于惡意串通，損害國家利益。《合同法》第五十二條已明確規定，此類行為無效，自行為開始時起，便沒有法律效力。
再一方面，梁某與李某之間的房屋買賣合同不能對抗善意的第三人即本案的抵押權人鐘某。正因為買賣房屋時未辦理房屋權屬變更登記且存在違法行為，而不能產生物權變動的法律效力，導致了李某能夠以原房產證遺失為由申請補辦新的房產證，繼而辦理他項權證，決定了就該房屋的抵押物權優先于梁某的合同權，鐘某也就有權要求梁某騰出房屋，以便拍賣、變賣房屋從中優先受償25萬元借款。梁某只能在交出房屋之后，向李某追償損失。 |