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規范央企投資房地產不能再手軟

2010-03-18 　　作者：房地產研究人士楊紅旭　　來源：東方早報

　　在3月16日央視播出的《新聞1+1》節目中，針對3月15日北京一天誕生三個地王的現象，主持人白巖松拋出了一個疑問：房地產市場究竟是總理說了算，還是總經理說了算？
　　老實說，這確實是個值得深思的問題。全國兩會期間，代表們的半數議案都與高房價有關，而且溫家寶總理在政府工作報告當中重申了去年12月“國四條”提到的一個當前房地產調控的重要目標：遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。
　　孰料兩會結束后的第一天，北京便爆出三個新地王。具有諷刺意味的是，正是為了避開兩會敏感期，這三幅地塊的出讓時間被北京官方有意延期一周，可出讓結果還是這么搶人眼球，這么氣宇軒昂。“面粉貴過面包”的現象再現，而且，這三個地王誕生當天，周邊二手房便齊刷刷、毫不遲疑地集體漲價。
　　如果地王制造者是民營房企，便也罷了，純屬市場行為，無可厚非。可意料之中，他們清一色的還是去年以來便招人非議的央企：遠洋地產旗下的北京遠豪置業有限公司、北京中信新城房地產有限公司、中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業房地產開發有限公司。
　　參與競標的任志強在微博上首次承認自己失敗，并表示無法承受這樣的天價，公司將轉入二三線城市。而他的遭遇被潘石屹打趣：不是花錢買地，真是花錢買丟人。如果連北京地方國企如華遠地產，財力雄厚的民企如SOHO中國，都望“央企肆意砸錢高價拿地”而興嘆自憐，那么局面就已變得相當扭曲了。
　　這一切發生在什么背景下？
　　一是高房價激起民憤，今年兩會上眾多代表委員的相關建言，基本上反映了民聲民意；與此同時，目前部分城市地價之高，已經讓眾多開發商感到害怕，退避三舍，連行業老大萬科都一再表態不當地王。
　　二是房地產調控正持續收緊。從“國四條”到“國十一條”，再到五部委土地出讓金新政等部委細則，以及“滬四條”、“京十一條”等地方措施，全面抑制投機性購房需求，遏制部分城市的高房價，已成中央和地方政府的共識。咋就真有不怕死的企業，敢于這么高調、高價、高興當地王呢？
　　三是針對央企盲目拿地的行為，國家已有明確指示。“國十一條”就明確指出:國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。國資委新修訂的《中央企業負責人經營業績考核暫行辦法》規定，經濟增加值將成業績考核的核心指標，占到40%的考核權重；而在計算企業稅后凈營業利潤時，對企業非經常性收益減半計算，其中包括主業不是房地產的企業在房地產方面的收益。
　　“苛政”之下，仍有那么多央企我行我素，既讓人為有關政令的“不通”而悲嘆，又讓人為部分央企負責人的膽大而驚詫。如果政府連央企都管不住，那更難管理地方國企，遑論非國有性質的開發企業。如果有關部門繼續縱容房地產開發業出現不合理的“國進民退”，甚至是“厚國企而薄民企”，那么中國房地產業市場化的改革事業將很快止步，甚至倒退。
　　其實，幾年前國資委就曾明確提出需要國資控制的七個行業中并無房地產業。房地產業雖然已成為國民經濟的支柱產業，卻并非先導性產業，對經濟增長科技貢獻率極低，反倒是能耗“大戶”，國資實在沒必要過多關注這一產業。上世紀90年代房地產業實行市場化改革以來，國家一直鼓勵包括民企在內的不同所有制的企業參與競爭。因而，房地產業才在國家和地方資金短缺的情況下獲得快速發展。如今房地產業發展成了高利潤行業，央企有錢了，反倒擠壓民企的發展甚至是生存空間，政府不予制止，可真有點“卸磨殺驢”的味道。
　　再說地方政府的問題。中金公司研究報告預計，2009年末，地方政府融資平臺貸款余額（不含票據）約為7.2萬億元。而今年，地方政府融資平臺又是國家規范的防范信貸風險的重點對象，2009年全國土地出讓收入高達1.6萬億元，迫于還債壓力，今年地方政府賣地的熱情很難減弱。那么，在地方政府出讓土地時，能否也對某些央企拿地設置一些門檻？比如對那些主業非房地產業的外行央企。
　　兩會期間，國家發改委主任張平答記者問時表示：4萬億投資里面沒有一分錢進入到房地產購買土地這類的投資。我個人認為，這個說法有點武斷。國家法規早就一再強調禁止信貸資金和股市融資等直接用于購地，可這一現象從來就沒能禁止過。國家4萬億投資資金和2009年9.4萬億貸款中，有多少流進央企的腰包，又有多少被用于拿地，其實是筆糊涂賬。
　　總理代表政府說要調控樓市、穩定房價，實際上屬于宏觀調控，并非要干預市場主體（開發商）的所有經營行為。但規范央企投資房地產這事，有規可依，有章可循，絕不能讓部分央企，尤其是主業非房地產業的央企的總經理們，壞了房地產調控的大局。

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