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2010-09-03 作者：萬晶 來源：中國證券報
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“史上最厲”的房地產新政已經出臺四個月了，其“遏制少數城市房價過快上漲”的初衷有所實現。然而，調控政策并未改變房價向上的運行軌跡。于是，房地產調控政策是否應該繼續加碼成為人們爭論的焦點。對此，記者認為，要解決房價過高問題，調控關鍵并不在于繼續推出新的緊縮政策，而重在加強政策出臺的針對性，強化執行、嚴格監管。
國家發改委公布的36個大中城市的房價監測顯示，7月份新建商品房成交均價為8680元/平方米，環比6月份依然上漲了1.61%。少數城市房價上漲幅度仍然較大，尤其是二三線城市房價出現較快的上漲。更值得注意的是，8月以來一些城市房價重現抬頭跡象。苦等4個月還未迎來實質性的降價，不少購房者再次倉皇入市，北京、上海、深圳等多個城市商品房成交量開始增長，并出現開發商和業主提價的情況。
房地產市場高位“滯漲”格局并未出現真正改觀，這引起了管理層重視并再次開始行動。國土資源部日前宣布清理出閑置土地16.95萬畝，閑置土地2815宗，并要求各級國土部門要在10月底前基本完成查處任務。還有消息稱，國土資源部將閑置用地詳情交付銀監會，住建部也將市場交易秩序較好的開發商名單交予銀監會，擬對開發商進行名單式監管。處于調控風口浪尖的北京市，也被曝出將出臺《房地產預售資金監管辦法》，對開發商預售資金收入實施專戶管理。
縱覽四個月以來的樓市調控新政，不可謂不嚴厲，然而要使過高的房價回歸合理水平，是否出臺新的調控政策并不重要，問題的關鍵在于我們應該進一步加強房地產調控政策的針對性，同時強化執行、嚴格監管，明確政策預期，不給處于觀望的地產商以可乘之機。
業內普遍認為，嚴格執行第三套房貸政策可以有效抑制投資需求，起到立竿見影效果。房價快速上漲的北京、上海、深圳等城市也叫停第三套房貸，對利用貸款進行投資型購房全面關閘。一些房價漲幅較大的二三線城市，也應大幅提高第三套房貸首付比例和利率水平。這不僅需要管理層的督促和指導，還需要銀行、國土部、住建部等多部門合作，實現信息共享、堵住漏洞，對隱瞞實情、打擦邊球的行為進行嚴厲查處。
對房地產企業強化監管被認為是另一項有效措施，主要體現在嚴厲打擊開發商囤地捂盤行為。目前樓市供需不平衡、價格易漲難跌，一定程度上是因開發商囤地捂盤所致。中央和地方政府應進一步落實土地監管政策，督促開發商加快開工。一旦商品房庫存達到了8個月以上，房地產市場將逐漸轉為買方市場，房價上漲壓力大大減輕，有利于房價保持平穩。
令人欣喜的是中央和地方政府已開始行動。國土部繼續對房地產用地進行專項整治工作，清理閑置土地。濟南新近出臺的房地產土地監管政策要求，供應土地3年內必須竣工，開發商拿地款需在半年內繳清，囤地、囤房和故意漲價的開發商一經發現，禁止其再在當地拿地。
進一步加大保障性住房建設力度，也被業內普遍寄予厚望，一方面能夠提高房屋供應總量，另一方面能夠保證房地產投資水平不降低。當前房價畸高，普通民眾可承受的住房供應量嚴重不足。簡單地控制商品房價格不足以解決住房根本問題，且極易引發投資下滑、開工量繼續萎縮，為后續報復性反彈埋下隱患。在商品房市場之外建設大量保障性住房，為普通民眾提供合理價位的房源，才是符合中國國情的解決之道。
各項調控政策產生效應還需時間，相信隨著第四季度新建商品房大量上市，保障房竣工量增加，房地產市場供給壓力將得到極大緩解。
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