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物業稅及其效果是人們爭論的焦點，但爭論各方卻很少詳細研究各種不同模式物業稅的實際效果。
在不同國家和地區的稅收體制中，與房產相關的稅收經常出現名同實不同、實同名不同的現象。為了避免張冠李戴，有必要作一個簡單的正本清源。
名實之異的類型大致有三種。一是歐美模式。名稱叫物業稅，由地方政府征收，定位于為治安、教育和環衛融資，它建立在土地私有的基礎上，是一種直接稅。
第二種是香港模式。圍繞房產征收的稅主要有兩部分，一部分叫差餉稅，另一部分叫物業稅，兩者均以租金為稅基。差餉稅因定位于為差人（廣東話稱警察為差人）提供俸餉而得名，對應著歐美模式中的物業稅，也是一種直接稅。物業稅則根據物業出租的收入來征收，雖名為物業稅，事實上是一種營業稅，從性質上看屬于間接稅。值得注意的是，香港實行土地官有制，政府壟斷全部土地所有權，拍賣土地只是出售一定年限的使用權，這點和中國內地是完全相同的。
第三種模式是中國內地。目前我們對房產的經營性行為征稅，其中又分住宅出租和商業地產出租，涉及的稅種有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、個人所得稅等各種名目。從稅收性質來看，包含了少量的直接稅成分，但大多數是間接稅。內地模式與前兩種模式差異較大，既存在定位不明、性質不清問題，又有過于復雜、征收漏洞多的弊病。可以認為內地與房產相關的稅制是非常落后的。
當前國內圍繞物業稅能否抑房價和打擊投機問題，各方爭論不休，充滿了理論上的混亂，更夾雜著強烈的利益表達。令我們感興趣的是：不同的稅制與房價波動程度及投機行為之間是否存在某種聯系？從直觀上看，歐美國家房價波動不小，但和香港比，仍是小巫見大巫，而美歐國家的房地產個人投資和投機不能說沒有，但與香港濃烈的投資投機氣氛相比，簡直不值一提。產生這種差異的原因當然是多方面的，但稅制扮演著重要角色是毋庸置疑的。
香港政府定期評估市場租金，然后在這一虛擬租金值打八折的基礎上征收5%的差餉稅，也就是說，不管你的房子是用來自住、空置，還是用來出租都必須交納差餉稅，如果出租還需另按實際租金收入征收約15%物業稅。差餉稅稅率按房產市場價值折算成美歐的物業稅稅率，大約只有0.2-0.3%，有時候政府還會根據經濟形勢作出普遍的寬減。值得注意的是，在房價上漲而租金不漲或房價漲幅超過租金漲幅的情況下，折算后的稅率呈現出下降的趨勢。這微不足道的稅率，與歐美模式下1%-2%、甚至3%的稅率相比明顯偏低。持有房產的成本大大低于歐美，更重要的是香港的差餉稅只與市場房租行情掛鉤卻不與房價掛鉤，這兩大原因正是香港的差餉稅對抑制房價和房地產投機效果不彰的原因。
結合其它國家和地區的經驗，回到當前國內的爭論上來，我們可以發現，物業稅的征收是否存在二次征稅的法律障礙、效果如何，與土地是否國有、是否已交納土地出讓金無關。因為征收物業稅（歐美模式意義上的）的地區既有土地私有的歐美，也有土地官有的香港。而物業稅對房地產市場健康發展的效果，也與稅種基本上無關，因為同樣在物業保有環節征稅，既有房價波動劇烈投資氛圍濃重的香港，也有相對而言更健康一些的歐美。
比照境外的兩種主要模式，我們可以得出的結論是，物業稅的效果好壞，受稅基及稅率大小這類因素的影響更直接、更大。面對中國內地混亂而落后的與房地產相關的稅收制度，我們應該跳出二次征稅合法性、物業稅有無用途這類籠統的偽命題，在總體稅負不增加的情況下，全面地梳理和重構相關稅制，化繁為簡，謹慎確立稅種、稅基和稅率，方才有可能推出一項既為普通百姓所接受，又能達到抑制房價過度波動和平抑投機氣氛的稅改，也只有如此才能促進房地產市場長治久安。
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