“分區(qū)制（Ｚｏｎｉｎｇ）”是包括美國在內的發(fā)達市場經濟國家地方政府進行土地管理的基本方法。“分區(qū)”這個詞本身是地方政府在土地規(guī)劃和管理的實踐中，通過批準一塊土地具有與另一塊土地不同的用途，并用地圖表示出來而形成的。這種方法既可以確定土地的不同用途，也可以規(guī)范一個區(qū)域內土地開發(fā)和建設的性質和范圍。由此可以看出，“分區(qū)制”土地管理制度不涉及土地的所有權性質，它所規(guī)范的主要是土地的使用權。“分區(qū)制”土地管理的核心，是既要合理地利用土地資源進行經濟開發(fā)，也要保護土地的自然屬性，避免過度開發(fā)破壞環(huán)境。
美國第一個綜合分區(qū)制土地管理的法律，１９１６年產生于紐約市。１９１６年，紐約市曼哈頓區(qū)的下城（Ｄｏｗｎｔｏｗｎ）建造了一棟“公平大廈”（Ｔｈｅ
Ｅｑｕｉｔａｂｌｅ
Ｂｕｉｌｄｉｎｇ）。這棟大廈不僅高度超過了相鄰的建筑，占據了自己土地所有權邊界內的所有陸地面積，而且影響了相鄰建筑的采光，由此在紐約市引起了廣泛的討論。這次討論的結果，在美國歷史上產生了第一部綜合性的分區(qū)制土地管理法律。這部由愛德華·巴塞特（Ｅｄｗａｒｄ
Ｂａｓｓｅｔｔ）律師領導的委員會提出，并由紐約市長約翰·普瑞·米切爾（Ｊｏｈｎ Ｐｕｒｒｏｙ
Ｍｉｔｃｈｅｌ）簽字生效的法律，不僅從此規(guī)范了紐約市的土地管理，而且他們制定的《分區(qū)土地管理標準法案》，還在１９２４年為美國聯邦政府商務部所采納和發(fā)布，成為美國其他地方政府制定土地管理法的范本。由此巴塞特被尊稱為“分區(qū)制土地管理法的創(chuàng)始人”。為了使這些分區(qū)制土地管理規(guī)則更容易為人們所理解，著名建筑師和畫家哈格·費瑞斯（Ｈｕｇｈ
Ｆｅｒｒｉｓｓ）還用圖例做了解釋。
紐約市將城市分為三個主要功能區(qū)：居民區(qū)（Ｒ），商業(yè)區(qū)（Ｃ），工業(yè)區(qū)（Ｍ）。這三個功能區(qū)內部又進一步劃分為低密度、中密度和高密度的居民區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)。任何一個區(qū)都可以因為特別的目的來改變區(qū)劃的某些性質，以滿足居民生活的需要。例如，規(guī)劃為居民區(qū)的一些街道也可以有為居民日常生活服務的零售商業(yè)區(qū)。這些調整是由區(qū)劃內的行政組織來實施的。
１９２６年發(fā)生的一起土地使用糾紛案，由于美國聯邦最高法院支持了地方政府對土地的分區(qū)管理，從而在憲法層次上，首次確認了分區(qū)制土地管理的合法性。２０世紀２０年代，安博勒房產公司在美國俄亥俄州克利夫蘭市郊區(qū)的歐幾里德鎮(zhèn)擁有６８英畝土地，該公司準備對這些土地進行工業(yè)開發(fā)。但是當地政府已經在幾年前制定并通過了分區(qū)制土地管理的法律，確定這些土地不能用于工業(yè)目的，當地居民也認為這樣的土地開發(fā)，將影響歐幾里德鎮(zhèn)原有的自然環(huán)境、文化傳統(tǒng)和自己的生活。當地政府根據分區(qū)制土地管理法否決了安博勒房產公司的開發(fā)計劃。由此，安博勒房產公司將歐幾里德地方政府告上了法庭，認為當地政府的裁決違反了美國憲法第五修正案中關于“不能將私人財產在沒有進行補償的情況下用于公共目的”的條款，使他們擁有的土地價值降低了，損害了他們的經濟利益，要求得到地方政府的賠償。雖然基層法院支持了安博勒房產公司的訴訟請求，但１９２６年聯邦最高法院糾正了基層法院的判決，認為地方政府分區(qū)制土地管理法符合美國憲法第十四修正案中關于“平等保護（ｅｑｕａｌ
ｐｒｏｔｅｃｔｉｏｎ ｏｆ
ｌａｗ）”的條款，而且安博勒房產公司也沒有明確的證據來證明他們擁有的土地價值貶值了，并遭受了經濟上的損失。
這是美國歷史上關于分區(qū)制土地管理的一個里程碑，也是至今為止提交聯邦最高法院審理的最后一起重要的分區(qū)制土地管理案例。從此以后，美國沒有類似的案例再度發(fā)生。盡管２０世紀６０年代末，美國的民權倡導者指出，分區(qū)制土地管理法排斥低收入家庭和歧視少數民族，因而這種制度是違憲的。但是美國聯邦最高法院還是既支持分區(qū)制土地管理法，也保護私有財產所有者的權利。在歷史上，法院一般將私有財產權與民權區(qū)分開來，并認為前者比后者更為重要。
在美國人口密集的大城市中，休斯敦是唯一一個沒有實行分區(qū)制土地管理的大城市。休斯敦市的選民在１９４８年、１９６２年和１９９３年三次投票拒絕了制定分區(qū)制土地管理法律的努力。那里的共識是，“休斯敦就是休斯敦”，我們不需要分區(qū)制土地管理法律。其實，處于“陽光地帶”的大城市是大城市中的后來者，他們與許多過去的大城市，如：紐約、波士頓、芝加哥、費城、底特律、克利夫蘭、圣路易斯和舊金山不同，這些陽光地帶的大城市在汽車時代經歷了人口的高速增長。這些城市中的最大者，如：洛杉磯、亞特蘭大、邁阿密、坦帕、達拉斯、鳳凰城和堪薩斯城，就像休斯敦所經歷的那樣，幾乎都把分區(qū)制土地管理的法律拋在一邊，經歷了城區(qū)的迅速擴大。但是，洛杉磯城區(qū)的擴大是在２０世紀５０年代當地引進分區(qū)制土地管理法律之前就已經存在的。而且，休斯敦市的許多私人土地財產都有合法的契約和“合約約束”，這些法律文件限制了將來對土地的使用，所以實際上起著類似于分區(qū)制土地管理的作用。休斯敦行政當局的法律也對這種汽車依賴型的城區(qū)擴大做出了限制，要求最大限度地保留居民區(qū)的非建筑綠地和大型商業(yè)的停車場。
在許多城市，傳統(tǒng)的分區(qū)制土地管理方法適應于人口較少的狀況。典型的分區(qū)制將土地分為三種主要的類型：居民區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)。因此，在一個城市的居民區(qū)內，是不允許有商業(yè)設施的。這樣分區(qū)制的法律才可以保護財產的價值和促進汽車的使用。在過去的幾十年里，“有計劃開發(fā)”逐漸受到青睞。這種方法允許城市劃出一個新的區(qū)域進行混合開發(fā)，允許單個住宅附近有單元樓存在，寫字樓和商店就在居民區(qū)附近，使人們工作和購物靠近住處。這種對分區(qū)制土地管理的新的都市化修改產生了更多的宜居社區(qū)。
２０世紀７０年代以來，石油價格逐漸飆升，能源危機頻發(fā)，分區(qū)制土地規(guī)劃也面臨著諸如浪費能源、非低碳生活、造成交通擁堵、生活不便等指責。分區(qū)制法律條款作為城區(qū)規(guī)劃理論，在過去幾十年里已經發(fā)生了變化。法律強制松動了，政治關注點改變了。因此，美國地方政府也對分區(qū)制土地管理方法進行了一些調整，這主要體現在除了傳統(tǒng)的歐幾里德式的分區(qū)制土地管理方法之外，產生了其他三種土地管理方法：績效管理方法、激勵管理方法、設計規(guī)劃管理方法。
現在，一個地方政府的分區(qū)制土地管理法律規(guī)定得十分詳細。例如，筆者在馬薩諸塞州調查的Ｃｏｈａｓｓｅｔ鎮(zhèn)，有居民７８００人。該鎮(zhèn)分區(qū)就包括：
居民區(qū)（Ｒ）Ａ、Ｂ、Ｃ。Ａ代表小單個住房，Ｂ代表中等單個住房，Ｃ代表大單個住房。法律規(guī)定小單個住房最低占地面積為１６７２平方米；中等單個住房最低占地面積為３２５１平方米；大單個住房最低占地面積為５５７４平方米。
鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)（ＤＢ）和村商業(yè)區(qū)（ＶＢ）。那里商家最低占地面積為４６４．５平方米。
高速路商業(yè)區(qū)（ＨＢ），每個商家最低占地面積是９２９平方米。
輕工業(yè)區(qū)（ＬＩ）和高技術區(qū)（ＴＢ），每個經營單位的最低占地面積是７４３２平方米。
此外該鎮(zhèn)還有水資源保護區(qū)（ＷＢ），空曠土地（ＯＳ）等。
作為一個海濱的較高收入社區(qū)，Ｃｏｈａｓｓｅｔ鎮(zhèn)按照馬薩諸塞州的法律，除了低密度的單個住宅外，也建設了２２０個單元房的高密度住宅樓，其中的２５％用作低收入者的住房，租住或者購買者只需付房價的８０％，就可以入住。這里的房產稅率為１．１％。就土地的所有權性質來看，該鎮(zhèn)土地除了私人所有之外，還有近４０％的土地屬于州政府、鎮(zhèn)政府和各種基金會所有，這些土地大多以自然形態(tài)的公園、自然保護地、歷史文化遺產等形式存在，共同構成了Ｃｏｈａｓｓｅｔ社區(qū)獨特的自然風光和歷史文化風貌。