上海和重慶房產稅開始試點。但是關于房產稅的認識需要不斷加深，這對于房地產稅的順利實施是非常重要的。前幾天看見報道，有觀點提出房產稅征收的立法問題，這確實是應該注意的。不過觀點中提到的一些基本概念，筆者以為有必要進一步討論。倘若不把概念弄清楚，非常不利于房地產市場制度的完善，不利于稅收體制的改革和完善。
關于“房產稅”有三方面的概念，需要進一步深入探討。
第一個基本概念，房產稅不是財產稅。有觀點認為，房產稅涉及個人財產，對非國有財產征稅，必須通過法律來解決。讓國民交錢，就要先在最高立法機構上獲得人民同意。就筆者的理解，國外“房產稅”的標的物是土地，房產稅實際上是“土地稅”，不是以建在“地”上的房屋為標的物的稅收。而“土地”如果是國家所有，政府代表國家對這一塊地的使用者收取稅收形式的租金，這是合理合法的政府職能。換句話說，“土地稅”不是“財產稅”的范疇，被冠以“房產稅”的稅收，不是對個人財產或者說不是對非國有財產征稅。如果從更廣泛意義上定義“資源”的概念，把“國有土地”包括在“資源”的范疇，房產稅就是對國有土地的國有資源的使用者收稅，就像取得資源開采權以后開采資源要繳納資源稅是一樣的道理。如果是這樣，征收“房產稅”就有法律根據了。
至于“讓國民交錢，就要先在最高立法機構上獲得人民同意”的說法，需要說清楚，最高立法機構是就相關問題的合法性進行論證和把關，不是簡單的贊成和反對，更不是簡單代表“民意”。
第二個基本概念，是“房產稅”的稅率計算。有觀點認為，因為“房產稅”按照房價計算，而房屋價值折舊與土地增值相悖，所以應把土地價值和建筑物的價值分開。也就是說“房產稅”不能簡單按照房價來計算。
前面分析過“房產稅”實際是“土地稅”。“土地稅”的計算應根據土地使用價值。土地使用價值主要表現在房屋價值——居住價值、投資價值上。這兩個價值都在價格中反映出來。所以按照房價來計算“土地稅”是有道理的。而且按照房價計算已把“折舊”考慮進去了。如果房屋年久失修，房價一定會低。房屋在好的社區并且精心打理，時間越長價值越高，價格會不降反升。
還有觀點提出，“城市土地使用稅”已交付，不能重復收取“土地稅”，這需要對這兩類稅種的標的做出明確界定。“城市土地使用稅”是否指城市公共設施的土地占用的公攤稅收部分而不是私人住宅的“土地稅”？相關政策部門有必要對“城市土地使用稅”的概念進一步說明。
第三個基本概念，“房產稅”的試點和實施是長期財稅制度的完善，不僅僅是短期宏觀調控的工具。把房產稅僅僅當作當前房地產調控的手段來解讀，是會誤導的，也容易被利益群體利用，增加實施的阻力。其次，如果被認為是短期調控的政策，遲早會收回去，也會增加各方面包括地方政府在內的短期博弈行為。
長期來說，開征房地產稅，將為地方政府帶來穩定的稅收來源，將被培養成地方政府的主要稅種，應是財稅制度的重要改革。“房產稅”的開征短期內將顛覆一個概念：地方政府“賣地”行為可能并不符合現有基本規則。
按“房地產稅”的實際含義，是國有土地使用權出讓的租金，所以地方政府是不能賣地的，地方政府只能行使“使用權轉讓”的權利，中國住宅土地使用時間規定是70年，70年使用權轉讓分成兩個階段。第一部分是出讓土地開發使用權，地方政府收取土地開發權的出讓金，由房地產開發商支付。第二部分是針對土地上建筑物的所有者出讓使用權，應是由房屋擁有者在未來70年內分期支付，也就是繳付房產稅。地方政府不能“賣地”，而土地使用權出讓的“租金”，須準確分開“使用權轉讓”的兩個階段。按“賣地”概念一次性把土地拍出天價，違反“土地使用權轉移”的基本規則。
房地產稅收制度的改革遇到的這些問題，是我們現在和將來的制度改革都將面對的。在未來的改革開放過程中，應有更多的新的制度和規則會不斷建立和完善，新制度建立的程序化規范化合法化，本身可能成為一個新制度。