最近幾則新聞放在一起看很有意思。一是去年飆升的姜價今年大“跳水”，產地批發(fā)價從9.60元/公斤暴跌至0.70元/公斤，為近十年最低。二是受供應短缺影響，豬肉價格年內一度升至歷史高位，但自9月中旬以來已累計下跌6.4%。三是2009年上海誕生了全國一半“地王”，現(xiàn)在隨著危機爆發(fā)，豪氣吞下“地王”的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，“地王”已成燙手山芋。
房地產、豬肉與生姜，看似風馬牛不相及，但都反映市場價格的周期性。農產品市場周期較短，一般二三年。地產市場周期較長，一般10年左右，泡沫嚴重的還會超過20年，比如1995年后的日本以及今天的美國。
如何解決周期性波動導致的嚴重投資浪費？一般有兩種方案：政府主導或市場主導。上述周期性波動看上去似乎完全是由市場導致：消費者根據價格預期決定需求，生產商根據市場價格決定生產，市場根據需供決定價格。那么問題的出現(xiàn)一定是市場失靈了！于是，政府出面引導調控經濟，事無巨細一手包辦，然而其效果如何，已在前蘇聯(lián)或改革開放前的中國都有例證。
可行的辦法還是引入連接商品與金融的大宗商品期貨市場。像美國芝加哥期貨交易所，提供各類農產品、金融及金屬的期貨和期權交易，大大降低了消費者和生產者對未來預期的不確定性。不過，相對于農產品期貨的成功，芝加哥交易所的房地產指數(shù)期貨目前還在起步階段，參與者較少，成交量也低。原因很多：一是房地產不像農產品，沒有較高同質性，難以用標準標的物對合同避險。二是房地產不像農產品有天然的買方（食品加工廠商）和賣方（農場主），所以缺乏期貨合同的空方和多方。三是房地產交易成本高，流動性小，價格不夠透明公開，房地產指數(shù)難以準確跟住實體交易情況。此外，除指數(shù)期貨，投資者還有股票、期權或信用違約掉期（CDS）等投資品可選擇，均可達到做空房地產的同樣目的。
在嚴厲的限購、限貸、限價等行政措施下，無論開發(fā)商還是投資客，都沒有把重點放在研究房地產基本面上，而是放在猜測政府意圖上了：何時限購會取消？何時信貸會放寬？這對建立長期、健康、穩(wěn)定的房產市場無疑害處多多：政策輕微變化會使市場大幅波動；政策變化所帶來的巨大利益極易造成尋租空間；與政策捆綁在一起的銀行，無法對信貸風險作出獨立評估和定價等等。
中國房地產現(xiàn)在需解決的問題，首先是給市場一個明確預期。類似限購的行政手段短期對控制房價有效，但長期上稅收和貨幣政策才是健康的管理手段。其次，要盡量給市場準確信息。現(xiàn)在中國缺乏如住房自有率、住房空置率、平均每戶家庭擁有住房數(shù)等基本數(shù)據。沒有這些數(shù)據，怎知道市場是否飽和，有多少剛性需求或投資需求？建立公正可信的房地產指數(shù)也是非常必要的，目前中國使用的中位價格指數(shù)不夠嚴謹，不能體現(xiàn)同質性房產的真正價格變化。
當然，即便在一個純粹的市場經濟國度，房地產市場也很難找到有效的周期性波動解決方案。不過，在資源配置效率方面，透明、公開的商品市場輔以發(fā)達的金融市場，仍優(yōu)于計劃經濟的行政調控手段。如果只因金融衍生物的風險而阻礙金融市場的現(xiàn)代化，無疑是因噎廢食，實不可取。（本文摘編自2011年第46期《新世紀》，原題為“開發(fā)商、豬肉與生姜”，作者為約翰·霍普金斯大學金融學及房地產學兼職教授）
