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2012-04-13 作者：張煒 來源：中國經(jīng)濟(jì)時報(bào)
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首套房貸再度傳來松動的消息。繼今年1月各銀行紛紛取消房貸利率加價，回歸基準(zhǔn)利率之后，近期又重啟利率9折甚至85折優(yōu)惠。
從貸款申請條件來看，85折優(yōu)惠利率尚未普遍，但基準(zhǔn)利率開始淡出，多數(shù)購房者能夠申請到9折利率優(yōu)惠的房貸。若是資質(zhì)條件較好的優(yōu)質(zhì)客戶，可以申請到85折優(yōu)惠利率。與此同時，首套房貸審批與發(fā)放的周期縮短。較之去年下半年需要排隊(duì)1至2個月時間，工行、中行等已將房貸審批時間縮短至1周左右。換言之，首套房貸的申請變得容易了，貸款成本也降低了。
首套房貸降門檻與當(dāng)前樓市調(diào)控政策并不沖突。近幾個月來，多個部門強(qiáng)調(diào)支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。國家發(fā)改委副秘書長李樸民在今年兩會期間接受媒體訪談時表示，今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購房需求。上海銀監(jiān)局上月強(qiáng)調(diào)，保障房貸款利率不超過同期貸款基準(zhǔn)利率，鼓勵有條件的銀行對利率適當(dāng)下浮。
從商業(yè)銀行層面來看，具備了下調(diào)首套房貸利率及加快放貸的條件。去年的房貸加價及排隊(duì)等候，與當(dāng)時的信貸額度緊張有很大關(guān)系。眼下流動性改善，機(jī)構(gòu)甚至擔(dān)心有效信貸需求可能下降。南方基金日前發(fā)布的策略報(bào)告表示，今年前兩月，我國新增貸款規(guī)模低于預(yù)期，不是因?yàn)殂y行缺少貸款額度，而是企業(yè)預(yù)計(jì)到經(jīng)濟(jì)增速仍在放緩，不敢輕易擴(kuò)大產(chǎn)能，反映了實(shí)際貸款需求不足。中銀國際認(rèn)為，隨著貸款需求的減弱，央行可能通過增加貨幣供給來壓低資金利率，這樣對銀行而言，貸款利率的下降只是時間問題。
個人房貸迄今仍是不良率極低的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，重新給予85折利率優(yōu)惠，銀行并沒有做虧本買賣。5年期以上的85折貸款優(yōu)惠利率為5.9925%，高出5.50%的5年期存款利率，這不同于優(yōu)惠后為4.935%的7折利率。因而，商業(yè)銀行主動回歸85折優(yōu)惠利率，還是比較情愿的。對購房者來說，從去年下半年的基準(zhǔn)利率上浮5%至10%，到回歸基準(zhǔn)利率，再降至85折優(yōu)惠利率，貸款成本的差異很大。以20年期100萬元等額本息還款的房貸計(jì)算，基準(zhǔn)利率每月償還本息7783.03元，85折優(yōu)惠利率的每月償還本息為7159.98元。就貸款總成本而言，兩者相差14.95萬元。若與基準(zhǔn)利率上浮10%相比，85折優(yōu)惠利率的貸款可以節(jié)省利息25.26萬元。
購房成本包括房價和房貸兩部分，單是房價下調(diào)，購房者難以感受到樓市調(diào)控的成果。假如一套商品房由開發(fā)商降價20萬元，卻因銀行利率上浮而較85折優(yōu)惠利率增加20萬元利息支出，等于沒有得到降價的實(shí)惠。房價優(yōu)惠被銀行利率上浮的成本增加而吞噬，對購房者來說很不公平，開發(fā)商對此也有怨言。因而，有業(yè)界人士感嘆：“這一輪宏觀調(diào)控，在政府、企業(yè)、群眾、銀行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有銀行是贏家。”而今，首套房貸回落到基準(zhǔn)利率以下，85折優(yōu)惠利率“重出江湖”，體現(xiàn)出樓市調(diào)控強(qiáng)調(diào)的差別化信貸政策。首套房貸回歸優(yōu)惠利率，同時開發(fā)商“以價換量”，讓剛需購房者真正對樓市調(diào)控拍手稱好。
首套房貸回歸85折優(yōu)惠利率，能否成為客戶普遍享有的待遇，還有待進(jìn)一步觀察。可以預(yù)料的是，首套房貸利率的松動不會影響到樓市調(diào)控的大局，也不會由此導(dǎo)致房價反彈。只要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購令，且對二套以上房貸不松綁，樓市投資與投機(jī)就難以“卷土重來”，房價趨勢應(yīng)該不會脫離政策調(diào)控的軌道。
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