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各地樓市“國五條”新政細則執(zhí)行已一月有余，正如人們所預料的，更嚴厲的調(diào)控政策使一線城市成交量大跌。尤其在執(zhí)行新政最嚴格的北京，二手房成交量較上月更是下降了近九成。
北京樓市在短期內(nèi)退燒，靠的更多的是“限”字當頭的政策組合：更大范圍的限購——非京籍單身人士禁購二套房；更嚴厲的限貸——二套房貸首付一律七成；更直接的限價——如果開盤的商品房項目報價偏高且不接受指導，將不予核發(fā)預售許可證。
這幾個“限”，限住了不少想買房的人，也限住了不少本來計劃開盤的新項目，供求兩端都受限，成交量自然也就被限住了。
但樓市從來就是一個“上有政策、下有對策”的博弈場，限購政策出臺后，花錢修改貸款記錄、購買購房資格的現(xiàn)象就屢屢出現(xiàn)。如今限價了，開發(fā)商要想開盤賣房，就必須遵守限價的規(guī)則。于是一些本來精裝修的項目變成了毛坯房，價格沒變。或者把購房合同分成了購買毛坯房的合同和“裝修代理”合同，和前期相比，開盤價可能持平或下降。這樣一來，統(tǒng)計層面的房價實現(xiàn)了“穩(wěn)中有降”，但購房者的支出卻并沒有減少。
這樣的穩(wěn)定局面并不是人們想要的，也是難以持久的。最近，在市場退燒的同時，不少業(yè)內(nèi)人士都對當前以“限”為主的調(diào)控政策感到擔心，擔心政策效果只是一時的、難以促進市場的長期穩(wěn)定，甚至會導致市場大幅波動或滋生腐敗。而一些購房者則在等待成交量低迷一段時間后，一些樓盤價格下調(diào)，可以趁機“抄底”，以期將來房價反彈時獲益——從以往多年的調(diào)控經(jīng)驗看，這或許是大概率事件。
歸根結(jié)底，當前初見成效的各種限制政策，可以限住成交，卻難以限住人們對未來房價繼續(xù)上漲的預期。在“國五條”的一系列政策中，專門提出要加強市場預期管理，正是看到了預期的重要性——預期穩(wěn)則市場穩(wěn)。
怎樣才能穩(wěn)住預期呢？首先需要政策穩(wěn)。這些年房地產(chǎn)政策頻頻出臺，而市場內(nèi)在運行機制沒有根本改善。所以，調(diào)控僅靠“限”是遠遠不夠的，政策導向應該更尊重規(guī)律，更加著眼長遠，逐步用金融、稅收等經(jīng)濟手段取代行政手段，推進各項長期制度改革。
要穩(wěn)住預期，讓各方看到調(diào)控的決心，就要采取更有效的監(jiān)督和法律手段，促進各地各部門嚴格執(zhí)行政策。過去的幾年調(diào)控，政策不可謂不嚴厲，但執(zhí)行的力度卻松緊不一，具體操作中變通甚至借機尋租，使調(diào)控效果打了折扣。如果讓人們覺得政策難以落地，自然對政策的效果信心不足，預期就會傾向于調(diào)控失效、房價上漲。
要穩(wěn)住預期，市場信息的公開透明和及時發(fā)布十分必要。人們從各種媒體上獲得的成交和房價信息，大多來自各種中介機構(gòu)，相比之下政府發(fā)布的數(shù)據(jù)不夠及時、缺乏梳理分析，而且常常這個月發(fā)布了、下個月就不發(fā)了。相關(guān)的政策傳言也缺少及時的澄清和解釋，導致?lián)屬彸薄⑦^戶潮、離婚潮的出現(xiàn)，把老百姓折騰得夠嗆。作為房地產(chǎn)主管部門，應該更多地考慮普通百姓的感受，更及時地發(fā)布數(shù)據(jù)和權(quán)威分析，出臺相關(guān)政策更多的征求公眾意見，力求人心穩(wěn)定，不折騰大家。只有這樣，人們才能對調(diào)控的長期效果有信心，預期才能更穩(wěn)定。
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