我國房地產(chǎn)調(diào)控正處在從行政調(diào)控向市場化長效機制轉(zhuǎn)變的過渡期。上半年房地產(chǎn)市場對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位并未明顯改變。房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立是漸進式過程，限購、限價、限貸等短期政策很難快速退出，尤其在十八屆三中全會召開前，決策層對樓市調(diào)控的態(tài)度將以穩(wěn)為主，不會容忍政策大幅變動，最早的政策變動可能出現(xiàn)在三中全會之后。
房地產(chǎn)調(diào)控不缺政策缺改革
自2003年實施房地產(chǎn)調(diào)控以來，調(diào)控效果不盡如人意，房價陷入“屢調(diào)屢漲”怪圈，房地產(chǎn)市場似乎成了一個投機市場。近年來，我國房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了一個全新問題，一二線城市供不應求，房價“高燒不退”；而部分三四線城市則庫存大量積壓，“鬼城”、“鬼樓”不時出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)嚴重的兩極分化。過去限購、限價、限貸等行政調(diào)控手段，主要針對一二線熱點城市設計，只注重從需求上給市場降溫，在擴大供給方面力度不夠，土地和樓盤的有效供給明顯不足，可謂“治標不治本”。并且這些措施到了三四線城市“藥不對癥”，就會完全走樣。
實際上，在我國房地產(chǎn)調(diào)控缺的不是政策，而是改革。歷史地看，也正是改革的不徹底造就了今日房地產(chǎn)市場之怪現(xiàn)狀。作為當年在全國推行分稅制改革的代價，土地出讓收入部分歸于地方政府，這就為日后的“土地財政”埋下了伏筆。“土地財政”本可以避免，但是由于改革不徹底，推行分稅制的一個重要前提——清晰地劃分中央與地方的事權和支出分配，被刻意地“回避”了，分稅制在中國成了中央實現(xiàn)經(jīng)濟集權的手段。
由于財政分配不平衡，地方政府事權和財政支出過重，地方政府財政收入60%上繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。地方政府財政負擔過重，土地出讓收入成為地方政府的最大財政收入來源，逐步演變成了“土地財政”的局面。
房地產(chǎn)價格上漲成為對地方政府最有利的財政保障，把房地產(chǎn)當成“提款機”，把土地當成“印鈔機”。自2003年經(jīng)營性用地實行“招拍掛”制度以來，“地王”層出不窮，土地價格上漲幅度遠遠高于房價。我國逐步形成土地出讓政府壟斷，政府既作為土地的擁有者，又作為“招拍掛”的裁決者，很容易操控地價。一些地方官員在任期內(nèi)為提高政績，通過“招拍掛”提前超額將土地指標賣光，造成開發(fā)商大量囤地以備土地升值，有些開發(fā)商儲備的土地居然可用10年或20年。
做好調(diào)控的三大基礎性工作
我國長期以來形成的不合理房價不僅僅在于房地產(chǎn)市場的投資投機需求，其根源在于不合理的房地產(chǎn)市場機制。短期政策頻繁出手，多次運用后調(diào)控效果在減弱，并且短期政策需要隨著市場波動而調(diào)整，不能長期運行。單純依靠行政調(diào)控，無法抑制投資投機需求；過度依賴短期調(diào)控，難以鏟除房價上漲土壤。房地產(chǎn)調(diào)控思路需要轉(zhuǎn)變，必須摒棄以往行政化、短視化的治理思維，要靠房地產(chǎn)調(diào)控長效機制和長期性的改革，方可徹底根治中國房地產(chǎn)市場問題。過去我們比較重調(diào)控，所以改革進展不大，甚至沒有進展。而房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立，關鍵在于改革，要改變以往“重調(diào)控、輕改革”的局面，以推進土地、稅收、金融制度方面的改革為抓手，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
作為改革的前提，首先必須做好房地產(chǎn)調(diào)控的三大基礎性工作，即房產(chǎn)稅試點擴容、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這三大方面將為未來中國房地產(chǎn)調(diào)控奠定新格局。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，就為嚴格房產(chǎn)登記找到了法律依據(jù)，也為個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)奠定了基礎。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)掛鉤，能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，為房產(chǎn)稅的全面征收提供了技術支持。同樣，只有摸清家底，掌握全國房地產(chǎn)市場基本情況，才能為精準調(diào)控打下基礎，有助于實現(xiàn)扼制房價暴漲、打擊房產(chǎn)囤積、避免閑置浪費等調(diào)控目標，防止房地產(chǎn)調(diào)控再次落空。沒有這三大基礎性工作做支撐，房地產(chǎn)調(diào)控就是一個打不開的死結，最終只能走向死胡同。
建立多策并舉的新調(diào)控思路
建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制必須更多運用市場的辦法，以“市場化為主手段，輔以政府調(diào)節(jié)”，保持供求關系總量平穩(wěn)，以及房價平穩(wěn)。在我國經(jīng)濟放緩的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控應改變以往單純抑制需求的思路，注重從改善供給方面下工夫，做到多策并舉。
一要通過逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)稅收體系，通過增加房屋持有成本實現(xiàn)房地產(chǎn)的去投資化，打壓存量房，逼出空置房，促進房地產(chǎn)市場的流通，改善供求關系，從而解決階段性、區(qū)域性房地產(chǎn)市場供需矛盾問題。
二要推進土地和資金要素的市場化，通過推進土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面；通過稅費替代，打破地方政府對“土地財政”的依賴；通過推進金融體制改革，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。
三要進一步完善保障房體系，建立“市場歸市場、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制，大量保障房上市還將最終改變房屋供應結構，拉低整體房價。
四要推進大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步解決城市結構不合理的現(xiàn)狀。在城鎮(zhèn)化過程中，如果不能合理改善城市結構，進行科學布局，很難解決一二線城市供不應求而三四線城市有房無市的兩極分化問題。