十年調(diào)控九成空，中國的房地產(chǎn)調(diào)控似已陷入一個無解的僵局。多年來，提高首付、加大交易環(huán)節(jié)成本、清算閑置土地、加大保障房供應、房產(chǎn)稅試點、限貸限購……手段用盡，房價依然像脫韁的野馬。剛需們沮喪之余，對即將召開的十八屆三中全會冀望強烈，此次決定中國未來的會議，能否打開房地產(chǎn)市場的死結(jié)？
日前，作為中國官方高層智囊機構(gòu)的國務院發(fā)展研究中心，首次公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告，其中關(guān)于土地制度改革方面的表述尤為引人注目。該方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決這一歷史遺留問題。
這意味著，如果該方案實施，我國體量龐大的小產(chǎn)權(quán)房，將會有條件地“轉(zhuǎn)正”。
筆者手頭有一組數(shù)據(jù)：截至去年底，深圳住房總量約為4.2億平方米，其中小產(chǎn)權(quán)房面積占比約47%，即接近2億平方米；而處于“地下”狀態(tài)的小產(chǎn)權(quán)房交易市場，房價行情約為商品房的1/3～1/2。而據(jù)統(tǒng)計，全國范圍目前小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米。可以想象，如此巨量的供應一旦合法地進入市場，其效果將令人震撼。我們或許會發(fā)現(xiàn)，以往的種種調(diào)控措施還真算是白費力氣了。
我國的房地產(chǎn)調(diào)控往往脫不了行政干預的色彩，從“史上最嚴”的調(diào)控政策來看，一個“限”字，令“看得見的手”顯露無遺，而效果卻適得其反。而從“383”改革方案來看，政府的調(diào)控思路開始注重于市場化手段，即以供求關(guān)系的改變來改善市場現(xiàn)狀。它一方面會徹底顛覆目前的房地產(chǎn)市場供求，一方面又打破了政府壟斷土地的局面，這對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立，對于我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展乃至國家的長治久安，顯然都是有益的。
當然，這個方案并非為了平抑房價，其更深遠的意義在于它是一場新的“土改”，可以改變土地二元結(jié)構(gòu)，使農(nóng)民享受到土地增值帶來的益處，同時改變地方政府的“土地財政”現(xiàn)狀，從而徹底轉(zhuǎn)換地方政府職能。盡管如此，我們僅僅從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來審視這一設(shè)想，已經(jīng)是“摟草打兔子”的意外收獲了。也正因為如此，人們有理由對這一設(shè)想的實現(xiàn)抱以期待。