今年以來房價漲勢迅猛，截至今年9月，全國70個大中城市房價連續(xù)上漲14個月，房價同比漲幅超過10%的城市達到14個，一線城市甚至達到了20%以上。全國城市較大規(guī)模的上漲無疑使得較多城市的房價調(diào)控目標難以完成，今年初政府出臺的以行政主導(dǎo)為主的房地產(chǎn)調(diào)控也陷入十分尷尬的局面。顯然，面對過去房地產(chǎn)調(diào)控屢調(diào)屢漲的局面，房地產(chǎn)調(diào)控就需要轉(zhuǎn)變思路，探索更為市場化的長效調(diào)控機制。而近期習(xí)主席在政治局首次召開集體學(xué)習(xí)住房問題會議上的講話則表明政府已經(jīng)初步形成了房地產(chǎn)市場發(fā)展及其調(diào)控的思路，未來房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建設(shè)也有望加快。
中共十八大報告中曾提出要建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，而此次習(xí)近平再次強調(diào)了這一住房的雙軌制發(fā)展思路。他指出，從我國國情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。這表明考慮到住房兼具商品和公共品屬性，未來我國房地產(chǎn)市場也將形成多層次的供應(yīng)體系，即政府負責(zé)低收入人群的住房保障。
這無疑厘清了政府與市場在房地產(chǎn)市場的關(guān)系，政府也將可以花更多的精力和財力去完成自己的本職工作，如習(xí)主席再次強調(diào)了“十二五”規(guī)劃期間我國建設(shè)保障房規(guī)模將達到3600萬套，2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右的目標，并把該任務(wù)的完成提到“德政工程”的高度，這一政治任務(wù)的明確無疑有利于督促各地想方設(shè)法“全力完成”。而中央為也會為地方任務(wù)的完成創(chuàng)造多種有利條件，如要適當加大財政性資金對保障性住房建設(shè)投入力度;要綜合運用政策措施，吸引企業(yè)和其他機構(gòu)參與公共租賃住房建設(shè)和運營等。
考慮到“十二五”前三年已經(jīng)開工建設(shè)2370萬套保障房，明后兩年的建設(shè)任務(wù)大概是1230萬套，大約與今年持平，顯然在政策的強力推動下，我國保障房建設(shè)的目標將可以實現(xiàn)。
而其他收入階層的住房需求則會通過市場解決。當然，鑒于市場也是可以分層次的，為了更好地滿足不同收入人群的住房需求，政府也可以引導(dǎo)市場形成更多元化的符合特定收入人群需要的住房供給體系，如北京市近期推出的自住型商品房就更多考慮了中等收入群體的住房需求，北京形成的這種高端有市場，中段有支撐(自住型商品房)，低端有保障(保障房)的三元化的房地產(chǎn)市場調(diào)控模式也有望在更多地區(qū)實踐后落地。
過去房地產(chǎn)調(diào)控屢次失敗的重要原因在于調(diào)控在行政性抑制需求的同時，也抑制了土地及住房市場的供給，由此也進一步激化了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。而習(xí)主席的講話表明未來房地產(chǎn)調(diào)控將更多注重擴大土地及住房市場的供給。
如何才能在當前城市建設(shè)用地日趨緊張之際，調(diào)動各地增大土地及住房供給的意愿呢?習(xí)主席指出只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。我們期望，目前僵化的阻礙土地及住房供給的土地制度將有望在三中全會后加快市場化改革的力度，如更多的城市低效工業(yè)用地將會更容易地轉(zhuǎn)換為住房用地;政府壟斷城市土地供給的局面也有望在更多地區(qū)破冰，未來將有更多的農(nóng)村建設(shè)用地可以入市;符合條件的小產(chǎn)權(quán)房也望正式納入到城鎮(zhèn)住房供給體系等。同時，明顯超過人均住房面積的家庭將會被征收房產(chǎn)稅，以此限制過度房地產(chǎn)消費和投資。在這些機制的作用下，我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展格局才有望逐漸形成。