縱觀世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，很少有國家的房地產(chǎn)市場可以連續(xù)十多年持續(xù)上漲而不調(diào)整的。如今已有太多的跡象顯示，我國房地產(chǎn)市場自2003年以來的黃金發(fā)展期即將結(jié)束。
經(jīng)過十多年的持續(xù)上漲，我國房地產(chǎn)市場存在強(qiáng)烈的調(diào)整需求。特別是2009年以來的新一輪房價(jià)上漲，使得房地產(chǎn)市場已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了宏觀經(jīng)濟(jì)基本面，形成了較大的房地產(chǎn)泡沫，存在很大風(fēng)險(xiǎn)隱患。由于社會資金加快向房地產(chǎn)市場聚集，實(shí)體經(jīng)濟(jì)“失血”較為嚴(yán)重，技術(shù)投入不足和設(shè)備無法及時(shí)更新改造，制造業(yè)陷入瓶頸，絕大多數(shù)經(jīng)營實(shí)體的利潤所得遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房產(chǎn)投資。由于我國經(jīng)濟(jì)虛擬化仍未實(shí)質(zhì)緩解，而社會經(jīng)濟(jì)活力逐漸衰減，企業(yè)家精神也不再為社會所推崇，這勢必影響未來宏觀經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)健增長。考慮到房價(jià)收入比和房屋租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離均衡值，房地產(chǎn)非理性發(fā)展已成了阻礙宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動(dòng)力的形成與聚集的因素，房地產(chǎn)市場調(diào)整是宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的需要。
從根本上說，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，我國房地產(chǎn)市場這些年來的需求更多是貨幣牽引的結(jié)果。貨幣供應(yīng)和信貸快速增長，是支撐房地產(chǎn)非理性發(fā)展的重要基礎(chǔ)。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2013年我國房地產(chǎn)貸款增速超過各項(xiàng)貸款增速5個(gè)百分點(diǎn)，近三成新增貸款投入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)信托規(guī)模也快速增長，三季度新增1675億元，創(chuàng)出2010年以來的歷史最高水平。此外，房地產(chǎn)業(yè)也是影子銀行的重點(diǎn)融資領(lǐng)域。鑒于制造業(yè)利潤增長明顯放緩，金融業(yè)也更傾向于為房地產(chǎn)業(yè)提供融資服務(wù)。社會資金涌入，把房價(jià)進(jìn)一步推高。為了維持房價(jià)上漲，又必須用更高的價(jià)格買地，推高樓面價(jià)，從而吸引更多社會資金進(jìn)入。從這一點(diǎn)看，當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地，與“龐氏融資”并沒有實(shí)質(zhì)性差異。
去年以來，溫州房價(jià)持續(xù)下降，二線、三線城市住房供過于求，都在向社會傳遞調(diào)整的信號。雖然這些區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)整信號能否傳導(dǎo)到一線城市仍有待觀察，但考慮到我國經(jīng)濟(jì)已日益一體化，一線城市很難獨(dú)善其身。不管怎樣，當(dāng)前一線城市住房市場已成少數(shù)人“自彈自唱”的資金游戲。有傳聞稱香港首富持續(xù)套現(xiàn)內(nèi)地物業(yè)，也許暗示樓市即將進(jìn)入拐點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場投資價(jià)值趨降，宏觀經(jīng)濟(jì)金融不確定性增加。值得關(guān)注的是，當(dāng)前維系房地產(chǎn)市場資金鏈條的是金融市場的“剛性兌付”潛規(guī)則。一旦剛性兌付被打破，風(fēng)險(xiǎn)投資被充分引入，影子銀行融資被規(guī)范，房地產(chǎn)市場的資金鏈條就會斷裂。盡管中誠信“誠至金開1號”信托計(jì)劃最終兌付投資本金，但剛性兌付變軟，將為財(cái)富管理市場敲響警鐘。隨著今年以來規(guī)模較大信托計(jì)劃到期，資金面總體趨向緊張，有可能會真正出現(xiàn)打破“剛性兌付”的局面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資或?qū)⑦M(jìn)入困難期。
過去十年我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中唯一出現(xiàn)的一個(gè)調(diào)整時(shí)間窗口是2008年四季度。為應(yīng)對國際金融危機(jī)出臺的大規(guī)模刺激性財(cái)政金融政策，有力阻止了房地產(chǎn)市場的下探勢頭，但同時(shí)也刺激了房地產(chǎn)市場五年多來的非理性發(fā)展。需要注意的是，過去五年我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長更多是政策刺激的結(jié)果，社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和增長動(dòng)力未發(fā)生顯著變化，決定了國際金融危機(jī)前后我國房地產(chǎn)市場基本面總體沒有發(fā)生較大變化。特別是經(jīng)過過去一年半需求的集中釋放，在普通人群購買力嚴(yán)重被透支的情況下，我國房地產(chǎn)市場需求增長動(dòng)力已明顯下降。
考慮到當(dāng)下，仍需要高度關(guān)注住房投資、投機(jī)性因素。在分析住房需求時(shí)，需要迫切澄清剛性住房需求概念。有分析認(rèn)為，在嚴(yán)格限購、限貸下，京滬等城市房價(jià)去年仍有高達(dá)20%的漲幅，表明一線城市剛性住房需求強(qiáng)勁。其實(shí)一線城市房價(jià)與國際大都市比肩，絕非普通剛性住房需求人群所能承受，且限購政策效應(yīng)隨時(shí)間遞減，中高收入人群對此并不敏感，摻雜在所謂剛性住房需求中的投資、投機(jī)性因素不容忽視。特別是城市遠(yuǎn)郊區(qū)縣住房成交價(jià)格上漲，通過比價(jià)效應(yīng)提高了市中心區(qū)域的樓價(jià)，實(shí)際成交量相對有限。即使需求強(qiáng)勁的一線城市住房成交量，也需要充分考慮其中的“置換”因素，實(shí)際上是同時(shí)計(jì)算了兩套住房成交面積。