保監會23日正式發布的指導意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點，這意味著“以房養老”商業保險正式開閘(新華網6月24日)。
首批試點只有北上廣和武漢四個城市，足以看出監管部門對以房養老持謹慎的態度。到目前為止，尚無保險公司申請試點，可看出有關金融企業熱情并不高。從國際上看，以房養老在美國、中國香港以及新加坡都是小險種，市場非常有限。從國內實踐看，中國自提出“以房養老”的概念已有10年，從2007年開始，北京、上海、南京、杭州等地都有過一些自發性試點，效果不佳，并未被市場接受。
現階段在中國推行以房養老模式有一定困難。從傳統觀念特別是老年人的觀念來說，將恒產、家業留給子孫后代觀念濃重，也是在兒女面前成就性的體現之一。如果一輩子的產業——住房，最后被銀行、保險等金融機構收走，人們難以接受。
從市場角度來說，商業銀行、保險公司等金融機構開展這項業務面臨較大的市場風險。根據目前畸高的房價評估住房價值，正好處于價格的塔尖位置。如果未來房價出現較大幅度下跌，金融機構就賠大了。美國的金融機構之所以敢于零首付給包括失業人員在內者發放住房貸款，就是預期房價會大幅度上漲。結果，房價大跌使得金融機構損失嚴重，雷曼兄弟倒閉引發金融危機。
另外，即使未來房價大幅度走高，也面臨住房養老者毀約的風險。從利率市場走勢來看，金融機構和住房養老者都將面臨利率風險。如果未來利率走高，那么，住房養老者就相對遭受經濟損失;如果利率走低，金融機構又遭遇損失。現在，中國正在進行利率市場化改革，一個時期內預期利率較大幅度走高的可能性較大，以房養老者面臨較大經濟損失的可能性，極有可能使得其毀約。
真正意義上的住房養老，貸款額度是終生按期支付的，而不是以十年二十年為確定期限。這就給貸款提供者帶來一個長壽風險問題。當借款人長壽時，其獲得的貸款額度就會顯著超出所抵押房產的價值，對貸款提供者不利。相反，當借款人短壽時，在有生之年獲得的貸款額度會低于所抵押房產價值，這對借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風險要大于借款者。
同時，中國大陸房屋的70年產權問題、金融機構的流動性風險問題，以及住房維護修繕的道德風險問題等都是中國以房養老的障礙。因此，住房養老模式更適應市場法制健全、市場穩定波動小、百姓思想觀念比較開放，特別是養老醫療體系健全、百姓無后顧之憂的國度。
住房養老只能作為養老的一種補充，供養老者自愿、自由選擇。比如，住房比較多的退休老人，想提高一下養老生活標準和質量，補充除了維持基本生活按月領取養老金以外的高質量退休生活資金，采取以房養老不失為一種好辦法。
中國已經進入人口老齡化快速發展階段，2012年底60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。養老矛盾日益突出，最大的問題是養老金不足。而社會保障支出僅占我國財政支出的12%，遠低于發達國家30%至50%的比例。財政應彌補歷年養老金欠賬以應對未來養老金不足問題。“以房養老”只能作為基本養老的有益補充，絕不能也不會代替基本養老。